Freistehendes Wohn- und Geschäftshaus mit großem Entwicklungspotenzial durch Leerstand und voraussichtlichem Dachausbaupotenzial in Berlin-Lichtenberg
Objektdetails
| Objekttyp | Mehrfamilienhaus |
|---|---|
| Grundstück | 1.401 m2 |
| Wohnfläche | 2.779 m2 |
| Gewerbefläche | 286 m2 |
| Vermietbare Fläche | 3.065 m2 |
| Anzahl Etagen | 5 |
| Wohneinheiten | 52 |
| Gewerbeeinheiten | 2 |
| Kaufpreis | € 6.200.000 |
| Provision/Courtage | 5,95 % inkl. MwSt. |
| Heizung | Fernwärme |
| Baujahr | 1900 |
| Energieausweistyp | Bedarfsausweis |
| Wesentlicher Energieträger | Fernwärme |
| Endenergiebedarf in kWh/(m²*a) | 122.07 |
| Energieeffizienzklasse | D |
| Energieausweis gültig bis | 18.05.2036 |
Ausstattung
In den letzten Jahren kam es im Objekt zu umfangreichen Investitionen und Sanierungen. Alternativ zum Verkauf wurde bereits planerisch damit begonnen den Dachboden inkl. oberen Geschoss zu Maisonettwohnungen umzubauen, um somit eine notwendige Dachsanierung sinnvoll zu erweitern. Hierdurch würden weitere ca. 800 m² Geschossfläche entstehen.
Die Investitionen der letzten Jahre lassen sich zahlenmäßig wie folgt darstellen. Hierbei waren im Wesentlichen Sanierungen von Wohnungen, der Außenanlage, sowie Fenstern Gegenstand. Bereits im Jahr vor 2020 wurde das Haus umfangreich an die Fernwärme inkl. WW-Strangsanierung (ca. 500.000 €) angeschlossen und alle WE mit z.T. neuen Heizkörpern versorgt und alte Öfen entsorgt.
Jahr 2020: Investition und Sanierung ca. 134.000€
Jahr 2021: Investition und Sanierung ca. 323.650€
Jahr 2022: Investition und Sanierung ca. 235.700€
Jahr 2023: Investition und Sanierung ca. 154.900€
Jahr 2024: Investition und Sanierung ca. 118.400€
Jahr 2025: Investition und Sanierung ca. 83.000€
Objektbeschreibung
Bei dem angebotenen Objekt handelt es sich um ein freistehendes Wohn- und Geschäftshaus in markanter Ecklage im Berliner Bezirk Lichtenberg. Das Gebäude wurde um 1900 errichtet und erstreckt sich über fünf Vollgeschosse sowie einen ca. 800 m² (BGF) großen Dachrohling mit zusätzlichem Entwicklungspotenzial.
Die Liegenschaft umfasst eine Gesamtmietfläche von ca. 3.065 m², davon entfallen rund 2.779 m² auf Wohnflächen und ca. 286 m² auf zwei Gewerbeeinheiten. Insgesamt verfügt das Objekt über 52 Wohneinheiten sowie zwei gewerblich genutzte Einheiten. Acht Wohneinheiten, größtenteils unter dem Dachrohling gelegen, stehen bereits leer und ermöglichen dadurch attraktive Möglichkeiten zur Erschließung des Dachrohlings. Die derzeitige Jahresnettokaltmiete inklusive den Leerständen beträgt ca. 252.000 €
Das Gebäude präsentiert sich in einem insgesamt altersgerechten Zustand und wurde in den vergangenen Jahren sukzessive instand gehalten und teilweise modernisiert. Zu den wesentlichen Maßnahmen zählen unter anderem die Umstellung auf eine zentrale Fernwärmeversorgung inkl. Warmwasseraufbereitung, die Erneuerung von Fenstern sowie dem gesamten Warmwasserstrang als auch Arbeiten an den Außenanlagen. Darüber hinaus wurden alte Öfen entfernt und gegen neue Heizkörper ersetzt.
Ein besonderes Entwicklungspotenzial besteht im Ausbau des Dachgeschosses mit einer möglichen zusätzlichen Geschossfläche von ca. 800 m². Darüber hinaus eröffnet die bestehende Mietstruktur perspektivisch weitere Wertsteigerungsmöglichkeiten durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen und die Neuvermietung der acht Leerwohnungen. Ebenso sind die Leerwohnungen größtenteils direkt unter dem Dachgeschoss gelegen, so dass sich hier ggf. die Möglichkeit zur baurechtlich günstigen Einrichtung von Maisonette-Wohnungen ergibt. Nach dem Ausbau des Dachgeschosses sowie nach Durchführung der Mieterhöhungen und Neuvermietungen im Bestand kann die Jahresnettokaltmiete konservativ betrachtet 502.000 € betragen.
Insgesamt handelt es sich um eine solide Investmentimmobilie mit erheblichen Entwicklungspotenzial und langfristig attraktiven Perspektiven.
Lage
Die Immobilie befindet sich im Berliner Bezirk Lichtenberg in einer gewachsenen, überwiegend wohnwirtschaftlich geprägten Lage mit sehr guter Infrastruktur und hoher Alltagstauglichkeit.
Das Umfeld zeichnet sich durch eine ausgezeichnete Nahversorgung aus: Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Cafés, Restaurants sowie Schulen und Kindergärten sind fußläufig erreichbar. Auch medizinische Einrichtungen, darunter das Sana Klinikum Lichtenberg, befinden sich in der Nähe.
Die Verkehrsanbindung ist als hervorragend zu bewerten. In nur wenigen Gehminuten sind Bus- und Tramhaltestellen erreichbar. Der Bahnhof Berlin-Lichtenberg liegt ca. 12 Minuten entfernt und bietet Anschluss an S-Bahn, U-Bahn sowie den Regional- und Fernverkehr. Damit ist eine schnelle Verbindung in die Berliner Innenstadt und das Umland gewährleistet.
Für Erholung und Freizeit bietet die Umgebung attraktive Möglichkeiten: Der nahegelegene Tierpark Berlin – einer der größten Landschaftstierparks Europas – sowie das Schloss Friedrichsfelde laden zu ausgedehnten Spaziergängen und Freizeitaktivitäten ein.
Die Kombination aus urbanem Leben, guter Infrastruktur und grünen Erholungsflächen macht diesen Standort sowohl für Mieter als auch für Investoren besonders attraktiv.
