3 Wohnhäuser auf 2 Flurstücken mit bezugsfreiem Bungalow

Auf einer Gesamtgrundstücksfläche von ca. 1.388 m² präsentiert sich dieses außergewöhnlich strukturierte Wohnensemble mit drei Wohnhäusern und insgesamt vier Wohneinheiten auf zwei eigenständigen Flurstücken. Die Liegenschaft verbindet laufende Mieterträge mit einer vielseitigen Grundstücksstruktur und bietet sowohl Kapitalanlegern als auch Erwerbern mit Eigennutzungsabsicht eine interessante Kombination aus Bestand, Flexibilität und perspektivischen Entwicklungsmöglichkeiten.
Den größeren Teil des Ensembles bildet die Heinrich-Heine-Straße 60 auf einem ca. 868 m² großen Flurstück. Hier befinden sich zwei eigenständige Einfamilienhäuser: das straßenseitige Vorderhaus sowie ein freistehender Bungalow im rückwärtigen Grundstücksbereich. Unmittelbar angrenzend liegt die Hegelstraße 32 auf einem separaten Flurstück mit weiteren ca. 520 m² Grundstücksfläche, das mit einem Zweifamilienhaus bebaut ist. Gerade diese Aufteilung auf zwei eigenständige Flurstücke verleiht dem Gesamtinvestment eine besondere strategische Flexibilität, da die Hegelstraße perspektivisch auch als eigenständiger Bestandteil des Portfolios betrachtet und gegebenenfalls separat verwertet werden kann.
Die insgesamt ca. 248,04 m² Wohnfläche verteilen sich auf vier aktuell vermietete Wohneinheiten und erwirtschaften eine IST-Jahresnettokaltmiete von 51.216 €. Eine besondere Perspektive eröffnet dabei der Bungalow, der zum 01. November 2026 bezugsfrei wird. Während Kapitalanleger hierdurch kurzfristig die Möglichkeit einer Neuvermietung erhalten, bietet sich für Erwerber mit Eigennutzungsabsicht die seltene Gelegenheit, eines der Häuser selbst zu beziehen und gleichzeitig von den laufenden Mieterträgen der übrigen Einheiten zu profitieren. Ergänzt wird diese Flexibilität durch eine denkbare bauliche Erweiterung des Bungalows sowie die eigenständige Grundstücksstruktur der Hegelstraße.
Die drei Gebäude bilden innerhalb der Liegenschaft jeweils eigenständige Bausteine und unterscheiden sich wie folgt hinsichtlich Baujahr, Wohnkonzept, Vermietung und energetischer Beschaffenheit:
Heinrich-Heine-Straße 60 – Vorderhaus | Baujahr 1936
Das straßenseitige Einfamilienhaus aus dem Jahr 1936 verfügt über ca. 101 m² Wohnfläche, die sich auf zwei Wohnebenen verteilen. Der klassische Grundriss bietet mehrere großzügig dimensionierte Räume und unterstreicht damit den gewachsenen Einfamilienhauscharakter des Gebäudes. Das Vorderhaus ist aktuell vermietet und erzielt eine monatliche Nettokaltmiete von ca. 1.424 €. Die Wärme- und Warmwasserversorgung erfolgt über Erdgas. Der Wärmeerzeuger wurde im Jahr 2019 erneuert und der vorliegende Verbrauchsausweis weist einen Endenergieverbrauch von 187,6 kWh/(m²·a) aus.
Heinrich-Heine-Straße 60 – Hinterhaus / Bungalow | Baujahr 2007
Im ruhigen, rückwärtigen Bereich des Grundstücks befindet sich der im Jahr 2007 errichtete, freistehende Bungalow mit ca. 65,53 m² Wohnfläche. Der kompakte und funktionale Grundriss verteilt sich auf drei Zimmer, eine separate Küche und ein Badezimmer. Eine Garage sowie ein separater Heizungsbereich ergänzen das Raumangebot.
Eine Besonderheit bildet die Erschließung des Hauses: Obwohl der Bungalow Bestandteil des ca. 868 m² großen Flurstücks der Heinrich-Heine-Straße 60 ist, kann er sowohl von der Heinrich-Heine-Straße als auch von der Hegelstraße aus erreicht werden. Aktuell erzielt die Einheit eine monatliche Nettokaltmiete von ca. 917 € und wird zum 01. November 2026 frei. Perspektivisch könnte sich zudem eine weitere bauliche Entwicklungsmöglichkeit ergeben. Denkbar wäre beispielsweise die Errichtung eines zusätzlichen Geschosses in Leichtbauweise auf dem bestehenden Bungalow, zumal sich in der umliegenden Bebauung vergleichbare Gebäudehöhen wiederfinden. Hierdurch könnte gegebenenfalls zusätzliche Wohnfläche geschaffen werden. Ob und in welchem Umfang eine solche Aufstockung tatsächlich realisierbar ist, wurde bislang nicht geprüft und kann nicht zugesichert werden. In technischer Hinsicht verfügt der Bungalow über eine erdgasbasierte Wärme- und Warmwasserversorgung mit einem Wärmeerzeuger aus dem Jahr 2019. Der vorliegende Verbrauchsausweis weist einen Endenergieverbrauch von 156,4 kWh/(m²·a) aus.
Hegelstraße 32 – Zweifamilienhaus | Baujahr 2013
Das im Jahr 2013 errichtete Zweifamilienhaus befindet sich auf dem eigenständigen, ca. 520 m² großen Flurstück der Hegelstraße 32 und bildet den jüngsten Gebäudebestandteil des Ensembles. Die beiden vermieteten Wohneinheiten verfügen über funktionale Grundrisse mit großzügigen Wohn-/Essbereichen, separaten Küchen und gut nutzbaren Individualräumen.
Die Erdgeschosswohnung umfasst ca. 64,28 m² Wohnfläche und erzielt eine monatliche Nettokaltmiete von ca. 710 €. Weitere ca. 73,76 m² Wohnfläche entfallen auf die Obergeschosswohnung, die aktuell für monatlich ca. 1.217 € netto kalt vermietet ist und zusätzlich über ein weiteres Zimmer verfügt. Insgesamt erwirtschaftet das Zweifamilienhaus damit eine IST-Jahresnettokaltmiete von 23.124 € . Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Gasheizung aus dem Jahr 2013. Mit einem Endenergieverbrauch von 82,4 kWh/(m²·a) weist das Gebäude innerhalb des Ensembles den niedrigsten Energieverbrauch auf.

Die Liegenschaft befindet sich in einer attraktiven und etablierten Wohnlage von Glienicke/Nordbahn, unmittelbar vor den Toren Berlins. Die Gemeinde grenzt direkt an den Berliner Bezirk Reinickendorf und verbindet damit die Vorzüge einer ruhigen, grünen Wohnlage mit der schnellen Erreichbarkeit der Hauptstadt. Das überwiegend von gepflegter Wohnbebauung geprägte Umfeld sowie die Nähe zu weitläufigen Wald- und Naturräumen verleihen dem Standort eine hohe Wohn- und Lebensqualität.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut gelöst. Die Bushaltestelle Glienicke/Nordbahn, Sportplatzweg befindet sich nur rund 300 Meter von der Liegenschaft entfernt und wird von den Buslinien 806 und 810 bedient. Die Linie 806 stellt eine direkte Verbindung zum S-Bahnhof Hermsdorf her, von dem die S-Bahn-Linie S1 eine komfortable Weiterfahrt in Richtung Berliner Innenstadt ermöglicht. Darüber hinaus bestehen über die Busverbindungen Anschlüsse in Richtung Mühlenbeck und zum S-Bahnhof Mühlenbeck-Mönchmühle mit Anschluss an die S8. Für den Individualverkehr bietet insbesondere die nahe Bundesstraße B96 eine gute Verbindung in die nördlichen Berliner Stadtteile sowie in das weitere Berliner Umland.

Sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind im unmittelbaren Wohnumfeld vorhanden. Ein EDEKA-Supermarkt, eine Bäckerei sowie eine Apotheke befinden sich nur wenige Gehminuten von der Liegenschaft entfernt. Ergänzt wird das Nahversorgungsangebot durch weitere Supermärkte, Einzelhandelsgeschäfte und Dienstleistungen im Glienicker Ortszentrum. Auch für Familien verfügt der Standort über eine gut ausgebaute Infrastruktur: Kindertagesstätten und die Grundschule Glienicke befinden sich in kurzer Entfernung. Ärzte und weitere medizinische Einrichtungen ergänzen das umfassende Versorgungsangebot.

Ein besonderer Standortvorteil ist das umfangreiche Freizeit- und Naherholungsangebot. Glienicke/Nordbahn ist von zahlreichen Grün- und Waldflächen umgeben. Der Schönfließer Wald, die Bieselheide und der Kindelwald mit dem Kindelfließ bieten vielfältige Möglichkeiten für Spaziergänge, Sport und Erholung. Gleichzeitig ermöglicht die unmittelbare Nähe zur Berliner Stadtgrenze eine schnelle Erreichbarkeit des vielfältigen Kultur-, Freizeit- und Gastronomieangebots der Hauptstadt.

Insgesamt präsentiert sich die Lage als gefragter Wohnstandort im unmittelbaren Berliner Umland, der eine ausgewogene Kombination aus naturnahem Wohnen, gewachsener Infrastruktur und guter Anbindung an die Hauptstadt bietet. Insbesondere die Nähe zu Berlin bei gleichzeitig ruhigem und grünem Wohnumfeld unterstreicht die nachhaltige Attraktivität und langfristige Standortqualität der Liegenschaft.