Auf ins Eigenheim

Von der Miete zur Rendite

Aus einer Studie der Universität Hohenheim im Jahr 2015, die im Auftrag der LBS-Stiftung Bauen und Wohnen durchgeführt wurde geht hervor, dass Eigentümer:innen mit ihrer Wohnsituation zufriedener als Mieter:innen sind. Als wichtigste Faktoren wurden Sicherheit und Selbstverwirklichung angegeben. Zum Einen bietet ein Eigenheim den Eigentümern Schutz vor Mietsteigerungen und zum Anderen die Freiheit, sich individuell einzurichten. Es sprechen weitere Gründe für den Kauf eines Eigenheims. Wir zeigen Ihnen diese auf, sodass Sie sich Ihre persönliche Meinung bilden können.

Kosten beim Kauf einer Immobilie

Hier zeigen wir Ihnen, mit welchen weiteren Kosten Sie neben dem Kaufpreis bei einem Immobilienkauf rechnen müssen. So können Sie die Planung für Ihre Immobilie auch finanziell auf ein solides Fundament stellen.
Grundsätzlich sollte man beim Kauf einer eigenen Immobilie mit der Formel „Kaufpreis plus 5 bis 15 Prozent für Nebenkosten“ arbeiten.

Diese Kosten kommen beim Kauf einer Immobilie auf Sie zu:

  • Kaufpreis
  • Finanzierungskosten
  • Immobilienmakler
  • Notar und Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Grundsteuer und Versicherungen
  • Später: eventuell Renovierung
  • Langfristig: Instandhaltung
Icon Verkäufer

Kaufpreis

Beim Kaufpreis spielen Angebot und Nachfrage am jeweiligen Ort eine große Rolle. Ebenso sind natürlich Lage, Größe und Zustand der Immobilie weitere, entscheidende Faktoren. Das BSK Immobilien Angebot gibt Ihnen dabei einen ersten Überblick über die Immobilienpreise in Berlin und Brandenburg. Informieren Sie sich ausführlich und vergleichen Sie mehrere Angebote, um ein besseres Gefühl für die aktuellen Preise vor Ort zu bekommen.

junges Paar bespricht Immobilienkauf
Icon Förderung

Finanzierungskosten

Für den Kauf einer Immobilie benötigen Sie meistens eine Immobilienfinanzierung bei einer Sparkasse oder Bank. Dafür fallen Kosten für Zinsen und Tilgung an. Die Angabe des Effektivzins gibt im Finanzierungsangebot Aufschluss über die genaue Höhe aller Kosten. Dieser bildet zusätzlich Nebenkosten wie die Kreditvermittlungsprovision und die Bearbeitungsgebühr ab.

Unser Tipp:
Wir listen Ihnen im Beratungsgespräch alle Nebenkosten des jeweiligen Finanzierungsangebots auf.

Icon Begleitung

Immobilienmakler:in

Wenn Sie eine Immobilie über eine:n Immobilienmakler:in erwerben, erhält dieser eine Vermittlungsprovision. Bei uns sind das 3,56% plus Mehrwertsteuer.

Icon Notar

Notar und Grundbucheintrag

Für die Beglaubigung des Kaufvertrages Ihrer Immobilie wird ein Notar benötigt, welcher sich zeitgleich um den Eintrag ins Grundbuch kümmert. Diese Kosten sind in der Gebührenordnung für Notare festgelegt und sind somit überall gleich. Für die Notarleistungen und den Grundbucheintrag müssen Sie als Richtwert mit etwa 1,5% des Kaufpreises rechnen.

Icon Finanzierung

Grunderwerbsteuer

Einmalig fällig wird die Grunderwerbsteuer, welche in verschiedenen Bundesländern unterschiedlich hoch ist. In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6% und in Brandenburg 6,5% des Kaufpreises.

Icon Unterlagen

Grundsteuer und Versicherungen

Regelmäßig wird die obligatorische Grundsteuer fällig wobei die Höhe dabei von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich ist. Genaue Informationen zur Höhe der Grundsteuer können Sie bei dem für Ihre Immobilie zuständigen Finanzamt erfragen. Je nach Ihrer persönlichen Situation kann es beim Immobilienkauf nützlich und sinnvoll sein, zusätzlich bestimmte Versicherungen, wie zum Beispiel eine Arbeitsunfähigkeits- oder Berufsunfähigkeitsversicherung, eine Kreditversicherung oder auch eine Hausratversicherung abzuschließen.

Unser Tipp für Sie: 
Wir können Ihnen im persönlichen Gespräch diese Versicherungskosten genauer aufzeigen. Gerne vermitteln wir Ihnen einen Kontakt.

Vorderansicht eines Alt- und Neubaus
Icon Haus

Sanierung, Renovierung und Instandhaltung

Besonders beim Kauf von gebrauchten Immobilien können Kosten für Sanierung und Renovierung anfallen. Wir empfehlen Ihnen hier einen Gutachter hinzuzuziehen, um deren Höhe realistisch einschätzen zu können. Als Instandhaltungsrücklage empfehlen wir mit mindestens 1 Euro pro Quadratmeter und Monat zu kalkulieren. Bei älteren oder sanierungsbedürftigen Immobilien sollten Sie mit höheren Rücklagen rechnen. 

Eine Immobilie als Kapitalanlage

Geld in Immobilien investieren

Als Sachwerte gelten Immobilien oft als sichere Kapitalanlagen, da diese der Inflation weniger stark unterliegen. „Betongold“ ist nach wie vor äußerst gefragt. Immobilien – so suggeriert der Begriff – sind also eine besonders sichere Kapitalanlage. Diese bleibt auch langfristig stabil, während anderweitig eine hohe Inflation oder schwankende Börsenkurse vorherrschen.

Denn selbst wenn Geld auf dem freien Markt an Wert verlieren sollte: Ihr Haus oder Ihre Wohnung ist als Sachwert auf ein stabiles und sicheres Fundament gebaut. Sie können sich so mit einer Immobilie als Kapitalanlage besonders gut vor einer Inflation schützen.

Zusätzlich können Sie mit der Vermietung Ihrer Immobilie in einer gefragten Region zusätzliche Mieteinnahmen generieren. Und Wohnraum wird immer benötigt.

Das spricht für eine Immobilie als Kapitalanlage

Für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage sprechen mehrere Gründe. Das gilt vor allem dann, wenn Sie selbst in dem gekauften Haus oder der Wohnung wohnen möchten. Wenn Sie Ihr Kapital, mit dem Sie sonst Ihre Miete beglichen hätten, für die Tilgung des Finanzierungskredits nutzen, wird das Wohnen für Sie im Alter deutlich günstiger. Denn wenn Sie Ihre Immobilie abbezahlt haben, müssen Sie von Ihrer Rente einzig die Nebenkosten begleichen.

Falls Sie dagegen eine Immobilie vermieten, besitzen Sie zusätzlich regelmäßige Einnahmen. Die Höhe dieser Einnahmen hängt dabei von Ihrer Immobilie ab. Wie immer bestimmen auch hier Angebot und Nachfrage den Preis, deshalb erwirtschaften Eigentümer:innen an den meisten Orten in Deutschland deutliche Gewinne.

Vorderansicht von Neubauwohnungen

Darauf sollten Sie beim Kauf einer Immobilie achten

Hat der Kauf einer Immobilie auch Nachteile?

Sie sollten auf keinen Fall einfach blind eine Immobilie kaufen. Denn wenn sich beim Objekt später ein großer Modernisierungsbedarf offenbart, kann sich die Rechnung schnell ins Negative drehen.

Genau darum sollten Sie die Immobilie bezüglich Zustand, Lage und regionaler Marktentwicklung ganz genau prüfen. Dazu sollten Sie sich von einem:r erfahrenen Makler:in, der vor allem auch den regionalen Markt gut kennt, beraten lassen. Auch wenn dadurch Kosten entstehen, so können Sie relativ sicher sein, dass Sie kein Geschäft mit hohen Folgekosten machen.

Welche Immobilien eignen sich gut als Kapitalanlage?

Das lässt sich kaum allgemein beantworten. Denn egal ob Haus, Wohnung oder Gewerbeimmobilie –  ein gutes Investment kann alles sein. Primär muss vor allem auf den Zustand der Immobilie geachtet werden. Wenn Sie erkennen, dass weitere und größere Investitionen notwendig sein könnten, ist Vorsicht geboten. Denn solche Kosten können schnell sehr hoch ausfallen.

Gerade bei einer Kapitalanlage ist vor allem die Lage der Immobilie entscheidend. Nehmen wir als Beispiel eine hochwertige und moderne Lagerhalle. Ist diese abgeschnitten von den wichtigsten Verkehrswegen, wird es wahrscheinlich schwer, Mieter.innen zu finden. 

Bei Wohnungen in Städten ist die Situation dagegen eine komplett andere. Dort werden Sie normalerweise keine Probleme bei der Mieter:innensuche haben.

Eine Alternative: Immobilienfonds?

Bei einem Immobilienfond ist es so, dass mehrere Anleger:innen zusammen Immobilienprojekte finanzieren. Meist sind das Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels oder größere Wohnanlagen. Durch die Vermietung der Flächen sowie der Wertsteigerung beim Verkauf kann sich eine gute Rendite bilden.

Immobilienfonds gibt es aktuell in zwei unterschiedlichen Formen: Beim offenen Immobilienfond können Sie Ihre Anteile frühestens nach zwei Jahren wieder verkaufen, beim geschlossenen Immobilienfond geht es meist nur um ein einzelnes Objekt.
Für Kapitalanleger:innen können diese Fonds eine echte Alternative sein. Allerdings können Sie die so finanzierte Immobilie nicht selbst zum Wohnen nutzen.

Die Risiko-Variante: Immobilien-Crowdfunding

Eine relativ neue Investmentvariante bei Immobilien ist das sogenannte Crowdinvesting. Hier präsentieren Firmen ihre Immobilienprojekte über verschiedene Plattformen. Interessenten können dann anschließend in diese Immobilien investieren und können so eine attraktive Rendite erzielen.

Hier raten wir allerdings zur Vorsicht. Denn für normale Kapitalanleger:innen bietet dieses Investment wenig Sicherheit. Falls das Projekt scheitern sollte, kann ihre gesamte Geldanlage verloren sein.

Die Rendite

Als Rendite einer Immobilie bezeichnet man den jährlichen Ertrag, welchen man mit dem Objekt erwirtschaftet. Dieser Gewinn besteht aus den Mieteinnahmen und wird anschließend ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital gebracht, weshalb die Rendite auch meist in Prozent angegeben wird. Wenn dabei von „7 Prozent garantierte Rendite“ die Rede ist, sollten Sie Vorsicht walten lassen. Denn das ist im Normalfall eher unrealistisch. Oftmals wird hier nur die Bruttomietrendite aufgeführt, womit die Rendite vor Abzug ihrer Kosten (Makler:in, den Eintrag ins Grundbuch oder die Verwaltung) gemeint ist. Diese Ausgaben verringern aber Ihre Rendite erheblich.

Unser Tipp:
Verschaffen Sie sich einen Überblick, welche Kosten beim Immobilienkauf oder beim Bau einer Immobilie auf Sie zukommen.

junges Paar bespricht Eigenheim Rendite

Mit wie viel Rendite Sie genau rechnen können, hängt natürlich von der Art der Immobilie ab. Die Netto-Rendite, also Ihre Rendite nach Abzug der Kaufnebenkosten und aller Kosten für den Betrieb, ist von Anleger zu Anleger verschieden. Deshalb lässt sich also auch nicht seriös beantworten, wie hoch eine realistische Rendite sein könnte.

Bei der Rendite für eine Immobilie unterscheidet man zwischen der Brutto-Mietrendite und der Netto-Mietrendite. Als eine erste Orientierung bezüglich der Rendite bietet sich die Brutto-Mietrendite an. Dazu werden die Brutto-Mieteinnahmen und der Kaufpreis herangezogen. Ebenso mit einbezogen gehören aber auch Ausgaben für die Verwaltung der Immobilie, die etwa 2,5% der Brutto-Einnahmen ausmachen. Zusätzlich müssen die Instandhaltungsrücklagen beachtet werden. Wie viel Geld eine Immobilie für Sie tatsächlich abwirft, lässt sich an der Nettomietrendite erkennen. Hier werden auch Ihre Ausgaben mit einbezogen, weshalb diese aussagekräftiger ist.

Das Ziel ist normalerweise eine möglichst hohe Rendite zu erhalten. Vielleicht sind Sie aber gar nicht so sehr an der direkten Rendite interessiert, sondern setzen eher auf die Wertsteigerung der Immobilie.