Erben und vererben Ihrer Immobilie
Die eigene Immobilie lieber vererben, verschenken oder doch verkaufen?
Eine eigene Immobilie sichert zum einen die eigene Altersvorsorge, bietet aber auch der gesamten Familie Sicherheit. Denn ein Eigenheim ist ein bleibender Wert, welchen man an seine nächsten Angehörigen weitergeben kann. Dabei gibt es vieles zu beachten.
Eine Immobilie vererben
Über den eigenen Tod nachzudenken, fällt nicht leicht. Doch wenn Sie ein Eigenheim hinterlassen, ist es wichtig, rechtzeitig Ihren Nachlass zu regeln. Selbstverständlich können Sie sich hier auch auf die gesetzliche Erbfolge verlassen. Mit einem eigenen, notariellen Testament können Sie als Erblasser genau definieren und festlegen, wer später Ihre Immobilie erbt und was mit dieser passieren soll.
Gerade wenn Sie mehrere Kinder und Enkel:innen haben ist dies sinnvoll, aber auch wenn Sie beispielsweise den Verkauf Ihres Hauses vermeiden wollen. Damit kein Streit zwischen den Erben aufkommt, ist es wichtig, dass Sie schon zu Lebzeiten offen über Ihre Planungen sprechen.
Beim Vererben von Vermögen fällt grundsätzlich für die Begünstigten die Erbschaftsteuer an. Die Höhe richtet sich dabei nach dem Verwandtschaftsgrad. Doch gerade für die engsten Familienangehörigen, wie Ehepartnern oder Kindern, gibt es recht hohe Freibeträge.
Freibeträge und Erbschaftsteuer für die Steuerklasse I
Freibeträge und Erbschaftsteuer für die Steuerklasse II
Freibeträge und Erbschaftsteuer für die Steuerklasse III
Ein Beispiel: Sie vererben Ihr Haus im Wert von 300.000 Euro und ein Geldvermögen von 20.000 Euro an Ihr Kind. Dann fallen keine direkten Erbschaftssteuern an, weil der Freibetrag von 400.000 Euro nicht überschritten wird. Vererben Sie jedoch dasselbe Vermögen an den Enkel, wird der für ihn geltende Freibetrag von 200.000 Euro überschritten. Auf diese Differenz von 120.000 Euro muss Ihr Enkel dann elf Prozent Erbschaftssteuer zahlen.
Der Wert Ihrer Immobilie hat deshalb einen wichtigen Einfluss darauf, ob für Ihre Familienangehörigen Steuern anfallen oder nicht. Sie wissen nicht genau, wie hoch der aktuelle Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses ist? Mit unserem Preisfinder bekommen Sie kostenlos eine erste Einschätzung.
Weitere Möglichkeiten die Ihre Immobilie bietet:
Immobilienwert ermitteln
Unabhängig vom Wert kann eine selbst genutzte Immobilie auch steuerfrei vererbt werden. Dies gilt aber nur für Ehepartner:in bzw. eingetragene Lebenspartner:in und direkte Kinder. Hier muss der Erbe das Objekt für mindestens 10 Jahre selbst bewohnen. Verkauft er das Eigenheim vor Ablauf dieser Frist, wird die Erbschaftsteuer nachträglich fällig. Gibt es jedoch zwingende Gründe, warum er das Objekt nicht selbst nutzen kann (zum Beispiel, weil er in ein Pflegeheim zieht), kann die Immobilie dennoch steuerfrei vererbt werden. Bei Kindern kommt noch eine zusätzliche Bedingung hinzu: Die Wohnfläche darf 200 Quadratmeter nicht überschreiten. Ist die vererbte Immobilie größer, fällt anteilig die Erbschaftsteuer an – jedoch nur dann, wenn der Freibetrag überschritten wird.
Übrigens: Sind Ihre vier Wände noch nicht vollständig abgezahlt oder Sie sind sonst verschuldet, kann Ihre Familie das Erbe immer ausschlagen.
Eine Immobilie verkaufen
Selbstverständlich können Sie Ihre Immobilie auch an Bekannte oder Verwandte verkaufen. Hier ist zu beachten: Ein günstigerer Familien- oder Freundschaftspreis ist nicht ohne Weiteres möglich. Denn falls Sie Ihr Eigenheim deutlich unter Marktwert verkaufen, betrachtet dies das Finanzamt als inoffizielle Schenkung. Für die Differenz zwischen tatsächlichem Wert und Verkaufspreis muss der/die Käufer:in Steuern zahlen.
Weiter fallen beim Kauf zusätzliche Kosten für Notar, Grundbuchänderung und eventuell für eine:n Wertgutachter:in an. Aber: Beim Verkauf an direkte Verwandte – also von Eltern an Kinder – entfällt die Grunderwerbsteuer. Dies ergibt eine große Ersparnis, da die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent vom Kaufpreis beträgt.
Wohnrecht
Das Wohnrecht bezeichnet das Recht, weiterhin in einem Haus oder in einer Wohnung zu leben, obwohl man nicht mehr Eigentümer:in ist. Dies sollte vertraglich abgesichert und zwingend ins Grundbuch eingetragen werden. Denn dann kann es auch bei einem möglichen Verkauf nicht außer Kraft gesetzt werden. Wenn beispielsweise Ihr Kind das geschenkte Haus verkauft, weil es den Erlös dringend benötigt, kann auch der/die neue Eigentümer:in Sie nicht einfach vor die Tür setzen.
Das Wohnrecht kann dabei lebenslang gelten, für eine bestimmte Dauer festgelegt oder an zusätzliche Bedingungen geknüpft werden. Es kann sich entweder auf die gesamte Immobilie beziehen oder nur auf einzelne Räume beschränken. Auch dies sollten Sie vertraglich vorher regeln.
Mit dem Wohnrecht sind auch einige weitere Rechte verknüpft: Der/die Berechtigte darf beispielsweise seine Familie in der Immobilie wohnen lassen (Aufnahmerecht). Der/Die Eigentümer:in kann also nicht unterbinden, dass der/die Ehegatte:in oder die Kinder das Objekt ebenfalls nutzen.
Bezieht sich das Wohnrecht auf eine Eigentumswohnung, darf der/die Begünstigte auch alle Gemeinschaftseinrichtungen wie den Keller oder eine Waschküche mit nutzen (Nutzungsrecht).
Reparaturen und Nebenkosten wie für Strom und Heizung muss der/die Berechtigte selbst zahlen. Für größere Sanierungen oder Umbaumaßnahmen kommt wiederum der/die Eigentümer:in auf. Dafür benötigt er aber die Zustimmung des:r Wohnberechtigten.
Das Wohnrecht kann weder vererbt, noch übertragen oder verkauft werden. Wenn der/die Berechtigte stirbt, erlischt es, ebenso wenn er die Immobilie nicht mehr nutzen kann (zum Beispiel, weil er in ein Heim zieht), wenn die vertraglich festgeschriebene Frist abgelaufen ist oder sonstige Bedingungen nicht mehr erfüllt werden.
Wenn sich beide Parteien, sprich Wohnberechtigte:r und Eigentümer:in, einigen, kann ein Wohnrecht auch vorzeitig gelöscht werden. Sobald es aus dem Grundbuch ausgetragen ist, gehen alle Rechte an den/die Eigentümer:in über.
Nießbrauch
Nießbrauch ähnelt dem Wohnrecht, ist aber noch etwas weiter gefasst. Hierbei hat der/die Begünstigte das Recht, das Objekt zu bewohnen oder zu nutzen – obwohl er/sie nicht Eigentümer:in ist. Das bedeutet, Sie können die Immobilie nicht nur für sich als Wohnung nutzen, sondern auch gewerblich nutzen oder vermieten. Die Miete geht nicht an den/die Eigentümer:in, sondern an Sie als Nießbraucher:in. Sie dürfen das Objekt jedoch nicht mutwillig beschädigen oder verkaufen.
Nießbrauch wird in Form eines Vertrags geregelt und dabei ins Grundbuch eingetragen, wobei auch die Dauer oder bestimmte Zusätze festgelegt werden können. Und auch hier gilt: Bei einem Eigentümerwechsel bleibt das Recht grundsätzlich in Kraft. Es kann jedoch nicht übertragen oder verkauft werden.
Achtung Wertminderung!
Eines sollten sich Sie als auch Ihre Erben immer bewusst sein: Wohnrecht oder Nießbrauch mindern den Wert einer Immobilie deutlich. Wenn Sie Ihr Eigenheim verschenken oder verkaufen, sich aber ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht sichern, sollten Sie unbedingt eine:n Wertgutachter:in einbeziehen. Es könnte nämlich sein, dass durch diese Wertminderung die oben genannten Freibeträge bei einer Schenkung nicht überschritten werden, bzw. ein deutlich geringerer Verkaufspreis festgelegt werden kann.
Die Wertminderung ist dabei aber auch ein Nachteil für den beschenkten Verwandten. Denn will er das Haus oder die Wohnung verkaufen, erhält er einen deutlich schlechteren Verkaufserlös. Denn selbstverständlich ist es schwierig, eine:n Käufer:in zu finden, welcher problemlos akzeptiert, dass fremde Personen in seiner Immobilie ohne Gegenleistung wohnen.
Vererben, verschenken oder verkaufen ist hier also die Frage. Für weitere Informationen und Hilfe sollten Sie sich an einen Anwalt oder eine Anwältin für Erbrecht oder eine:n Steuerberater:in wenden.
Immobilie geerbt –
was tun?
Sie haben eine Immobilie geerbt, können oder wollen diese aber nicht selbst nutzen. Soll man lieber verkaufen oder vermieten?
Dies spricht für einen Verkauf der Immobilie:
- Sie benötigen Liquidität für eine größere Anschaffung, wollen deshalb aber keinen Kredit aufnehmen. Dann kommt die Erbschaft gerade recht.
- Die Immobilie ist verschuldet. Sie wollen oder können das benötigte Geld nicht aufbringen, um das Darlehen abzuzahlen.
- Sie erben in einer Erbengemeinschaft und die weiteren Erben möchten verkaufen. Sie wollen oder können die anderen Erben aber nicht auszahlen. Nach dem Verkauf erhält jeder Erbe seinen Anteil.
- Die Immobilie liegt in einer wenig gefragten Lage.
- Die örtlichen Mietpreise sind niedrig und die Ausgaben einer Vermietung lägen über den Mieteinnahmen.
- Die Immobilienpreise vor Ort fallen und es ist keine Erholung der Preise in Sicht. Hier könnte es sich lohnen, sofort zu verkaufen, bevor die Preise noch mehr fallen.
- Sie wohnen weit entfernt von der Immobilie.
Auch zu beachten: Wann hat der/die Verstorbene die Immobilie gekauft? Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, zahlen Sie bei Verkauf möglicherweise eine Spekulationssteuer. Das fällt aber nicht an, wenn der/die Eigentümer:in die Immobilie dauerhaft selbst genutzt bzw. bewohnt hat.
Das spricht fürs Vermieten der Immobilie:
- Die Mieteinnahmen wären höher als die Ausgaben für die Vermietung (inklusive Nebenkosten).
- Die Immobilie ist in einem gutem Zustand und Kosten für die Instandhaltung sind kalkulierbar.
- Die Immobilie steht in einer guten Lage und es wäre einfach, Mieter:in zu finden.
- Der örtliche Mietspiegel zeigt, dass die Mietpreise in dieser Lage konstant steigen.
- Sie wohnen in der Nähe und können sich einfach um die Betreuung der Mieter:in kümmern.
- Sie möchten in nächster Zeit bei einem Finanzinstitut einen größeren Kredit aufnehmen. Dafür können Sie das Objekt als Sicherheit nutzen und beleihen.
- Steigen die Kaufpreise vor Ort? Denn dann lohnt es sich eventuell, mit dem Verkauf noch etwas zu warten und vorübergehend nur zu vermieten.
- Sie haben emotionale Gründe, das Objekt nicht aus dem Familieneigentum herauszutrennen, denn eventuell möchten Sie später einmal selbst einziehen?
Vor einer Entscheidung sollten Sie hierbei alle Aspekte sorgfältig abwägen. Möchten Sie verkaufen, unterstützen wir von der BSK Immobilien Sie gerne bei der Suche nach einem:r geeigneten Käufer:in.
Eine Immobilie verschenken
Sie können Ihre Immobilie auch zu Lebzeiten vererben, nämlich durch eine sogenannte Schenkung. Hierbei fallen allerdings die gleichen Steuersätze und Freibeträge wie bei einer Erbschaft an. Der Unterschied ist aber, dass die Freibeträge alle zehn Jahre neu genutzt werden können.
Ein Beispiel: Sie schenken Ihrem:r Enkel:in einen Geldbetrag von 10.000 Euro. Zehn Jahre später vererben Sie ihm noch Ihre Immobilie im Wert von 200.000 Euro. Ihr:e Enkel:in muss dann darauf keine Steuern zahlen.
Die Schenkung einer Immobilie muss dabei notariell beglaubigt werden. Neben den Notarkosten fallen auch Gebühren für die Änderung im Grundbuch an.
Es gibt bei einer Schenkung aber einen wesentlichen Nachteil: Sie geben bereits zu Lebzeiten alle Eigentumsrechte ab. Sollten Sie im Alter eventuell Geldprobleme bekommen, kann Ihnen Ihre Immobilie nicht mehr als Sicherheit dienen oder von Ihnen veräußert werden. Deshalb sollten Sie eine Schenkung nur in Betracht ziehen, wenn Sie neben Ihrem Eigenheim auch anderweitig fürs Alter vorgesorgt haben.
Ein weiterer Nachteil: Theoretisch haben Sie nach einer Schenkung auch nicht mehr das Recht, das Haus oder die Eigentumswohnung weiter zu nutzen. Meist erlauben es beschenkte Kinder aber den Eltern, die Immobilie weiter zu bewohnen.
Doch beachten Sie: Gibt es mit dem/der Beschenkten Streit, könnte dieser Sie aus Ihrem Zuhause werfen. Und eine Schenkung kann nur schwer rückgängig gemacht werden.
Deshalb ist es sinnvoll, ein Wohnrecht oder Nießbrauch zu vereinbaren. Beide Rechte relativieren die vermeintlichen Nachteile einer Schenkung.
