Die Grundsteuer für Ihr Eigenheim
Grundsteuerreform ab 2025: Was Eigentümer:innen jetzt wissen sollten
Viele Eigentümer:innen in Deutschland sind gespannt: Am 1. Januar 2025 tritt die Grundsteuerreform offiziell in Kraft. Damit ändert sich die Berechnung des Grundsteuersatzes grundlegend. Ziel ist es, eine gerechtere und transparentere Besteuerung zu ermöglichen, die sich stärker an aktuellen Grundstückswerten orientiert. Gleichzeitig sollen die jährlichen Steuereinnahmen insgesamt aufkommensneutral bleiben – das bedeutet, dass die Steuerlast für Eigentümer:innen nicht pauschal steigt, sondern sich je nach Lage und Immobilie individuell verändert.
Was Sie über die Grundsteuer wissen müssen
Wozu dient die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für Kommunen. Sie wird einmal im Jahr festgesetzt und ist von jedem zu entrichten, der ein bebautes oder unbebautes Grundstück oder ein Erbbaurecht besitzt. Oft tragen zudem Mieter:innen einen Teil der Grundsteuer anteilig über die Nebenkostenumlage mit. Die Höhe des Grundsteuersatzes ist dabei nicht einheitlich geregelt und unterscheidet sich zwischen alten und neuen Bundesländern sowie Kommunen.
Warum eine neue Grundsteuer?
Bisher wurde die Grundsteuer auf Basis von veralteten Einheitswerten berechnet – in Westdeutschland nach Werten von 1964, in Ostdeutschland sogar nach Werten von 1935. Diese veraltete Bewertungsgrundlage führte zu erheblichen Ungleichheiten, sodass das Bundesverfassungsgericht 2018 die Reform forderte.
Zum 1. Januar 2025 werden daher alle Grundstücke in Deutschland nach einem neuen Verfahren bewertet. Da jedes Bundesland eigene Regelungen treffen kann, gibt es jedoch regionale Unterschiede in der Umsetzung.

Grundsteuer berechnen:
So ging’s bisher
Die Grundsteuer berechnete sich bislang anhand des zu besteuernden Grundstückswerts (Grundsteuermessbetrag) und eines individuellen Hebesatzes, der je nach Gemeinde variiert:
Jährliche Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag (Einheitswert x Steuermesszahl) x Hebesatz der Kommune
Einheitswert
Der Einheitswert in Euro diente als Basis, um den Wert eines Grundstücks abzubilden. Er wurde vom zuständigen Finanzamt nach Kriterien wie Grundstücksgröße, Nutzungsart und Lage (altes oder neues Bundesland) ermittelt.
Steuermesszahl
Die Steuermesszahl bestimmte, welcher Anteil des Einheitswerts besteuert wurde. Sie lag je nach Immobilientyp meist zwischen 2,6 und 10 Promille und wurde vom Bund festgelegt.
Hebesatz
Der Hebesatz ermöglichte es den Gemeinden, die jährliche Grundsteuer individuell festzusetzen. Hier gab es große regionale Unterschiede – z. B. lag der Hebesatz in Berlin bisher bei 810 Prozent, in ländlichen Kommunen hingegen teils deutlich niedriger.
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Was ändert sich durch die Grundsteuerreform?
Die Grundsteuerreform sieht ein dreistufiges Verfahren vor:
Kern der Reform ist ein dreistufiges Verfahren, das weiterhin auf den drei Bausteinen Wert, Steuermesszahl und Hebesatz basiert, diese jedoch neu justiert:
1. Neubewertung
Bis Mitte 2024 werden die Einheitswerte sämtlicher Grundstücke in Deutschland neu ermittelt – insgesamt rund 36 Millionen Fälle. Diese Bewertung soll nun auf aktuellen Daten beruhen und alle sieben Jahre aktualisiert werden.
2. Anpassung der Steuermesszahlen
Die Steuermesszahlen werden voraussichtlich abgesenkt, sodass nicht automatisch alle Eigentümer:innen mehr zahlen müssen. Gleichzeitig können Bundesländer von einem sogenannten „Bundesmodell“ abweichen und eigene Varianten einführen. Einige Länder haben den Messzahlensatz zudem nach Wohn- oder Gewerbenutzung differenziert.
3. Hebesätze vor Ort
Um eine zu starke Mehrbelastung zu vermeiden, sind die Kommunen angehalten, ihren jeweiligen Hebesatz anzupassen. Theoretisch soll das Steueraufkommen insgesamt gleich bleiben („aufkommensneutral“), doch in der Praxis können die Belastungen für einzelne Immobilien stark schwanken – je nach Lage und Nutzung.
Zudem wird mit der Grundsteuer C eine neue Steuer eingeführt, die baureife, aber unbebaute Grundstücke höher besteuert, um Spekulationen einzudämmen und den Wohnungsbau zu fördern.
Regionale Unterschiede in der Umsetzung
Da die Bundesländer teilweise eigene Modelle entwickelt haben, gibt es Unterschiede bei der Umsetzung der Reform. Einige Bundesländer haben bereits konkrete Maßnahmen verabschiedet, während andere noch Anpassungen prüfen.:
• Berlin:
Berlin hält grundsätzlich am Bundesmodell fest, hat aber bereits eine Anpassung des Hebesatzes für die Grundsteuer B beschlossen: Er wird von 810 auf 470 Prozent gesenkt. Gleichzeitig wurde die Steuermesszahl für Wohngrundstücke auf 0,31 Promille reduziert. Dadurch soll die Grundsteuer für viele Eigentümer:innen weitgehend stabil bleiben.
• Hamburg:
Hamburg setzt auf ein Wohnlagemodell mit einer Differenzierung zwischen guten und mittleren Lagen. Die Hebesätze für Wohnflächen werden erhöht (z. B. 975 Prozent für bebaute Grundstücke), dafür wird die Steuermesszahl für Wohnflächen gesenkt, um Wohneigentum nicht unverhältnismäßig stark zu belasten.
• Bremen:
In Bremen hat das Finanzressort festgestellt, dass die Anwendung des Bundesmodells ohne Anpassungen zu starken Belastungsverschiebungen führen würde. Deshalb hat Bremen eigene Steuermesszahlen und Hebesätze festgelegt, die eine ausgeglichene Steuerbelastung zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien sicherstellen sollen.
Sonderregelung in Niedersachsen
Niedersachsen nutzt eine spezielle Berechnungsformel, die zusätzlich zur Grundstücksfläche auch die Lage mit einbezieht. Im Gegensatz zu anderen Bundesländern wird hier auf eine regelmäßige Neubewertung alle sieben Jahre verzichtet – Eigentümer:innen müssen ihre Werte nur einmalig erklären.
Was bedeutet die Reform für Eigentümer:innen?
Da die Kommunen ihre Hebesätze individuell anpassen, lässt sich derzeit nicht pauschal sagen, ob die Steuerlast für einzelne Eigentümer:innen steigt oder sinkt. Allerdings zeichnen sich folgende Trends ab:
✅ Stärkere Belastung für innerstädtische Toplagen: In begehrten Bezirken oder City-Lagen könnte die Steuer steigen, da die Grundstückswerte hier stark gestiegen sind.
✅ Entlastung für ländliche Regionen und Randgebiete: In weniger nachgefragten Gegenden könnten Eigentümer:innen künftig weniger zahlen.
✅ Mehr Transparenz: Da die Neubewertungen auf aktuellen Daten basieren, wird die Grundsteuer insgesamt gerechter verteilt.
✅ Kommunale Anpassungen entscheidend: Wer wissen will, wie sich die Grundsteuer konkret verändert, sollte sich bei der eigenen Kommune über die neuen Hebesätze informieren.
Fazit: Jetzt informieren und aktiv werden!
Die Grundsteuerreform tritt am 1. Januar 2025 in Kraft und bringt deutliche Änderungen für Eigentümer:innen mit sich. Auch wenn die Reform aufkommensneutral bleiben soll, können sich je nach Lage und Nutzung individuelle Anpassungen ergeben.
Was Sie jetzt tun können:
- Prüfen Sie Ihre aktuellen Grundsteuerbescheide.
- Informieren Sie sich über die Hebesätze Ihrer Gemeinde.
- Klären Sie offene Fragen mit Ihrem Steuerberater oder der Kommune.
- Bereiten Sie sich auf mögliche Anpassungen vor – besonders in Toplagen.