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Jetzt verkaufen – ja oder nein?

Sie überlegen Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen? Aktuell ist die Immobiliennachfrage hoch, die Verkaufspreise ebenso. Ein grundsätzlich guter Verkaufszeitpunkt also – oder nicht? Wir haben mit dem Immobilienexperten Dr. Reiner Braun gesprochen. Er weiß genau, worauf Verkäufer achten sollten und wie man einen möglichst hohen Verkaufserlös erzielt. 

Dr. Reiner Braun ist stellvertretender Vorstandsvorsitzender der empirica AG. Die empirica AG ist ein unabhängiges Forschungs- und Beratungsinstitut, das unter anderem zahlreiche wissenschaftliche Studien über den deutschen Immobilienmarkt erhebt.  

Wie ist die derzeitige Marktlage? Lohnt es sich aktuell darüber nachzudenken, die eigenen vier Wände zu verkaufen?

Rein rechnerisch ja. Denn die Kaufpreise sind in letzter Zeit stark gestiegen – stärker als die Mieten. Allerdings muss man sich fragen: Was mache ich mit dem Verkaufserlös? Schließlich bringen klassische Anlagen zurzeit wenig Zinsen, weshalb ja so viele über eine Investition in Immobilien nachdenken.

Auch eine wichtige Frage, die vorab geklärt werden muss: Wo wohne ich nach dem Verkauf? Nur wenige Eigentümer wollen wieder in den Mieterstatus zurück. Verkaufen ist daher allenfalls interessant für Haushalte, bei denen die Kinder ausgezogen sind oder die sich aus anderen Gründen verkleinern möchten.

Auch wenn Besitzer berufsbedingt umziehen müssen oder lieber von der gefragten Großstadt aufs Land ziehen wollen, ist ein Verkauf sinnvoll.

Was raten Sie Eigenheimbesitzern in strukturschwachen Regionen: verkaufen oder lieber noch warten?

Wenn Eigentümer aus strukturschwachen Regionen ohnehin gern wegziehen wollen, dann ist jetzt eine gute Gelegenheit zum Verkauf. Denn aufgrund der sehr niedrigen Zinsen steigen die Preise selbst in solchen Regionen, wo sie aufgrund der Abwanderung auf lange Sicht eher fallen werden. Ansonsten gilt aber auch in strukturschwachen Regionen: Ein Verkauf sollte gut überlegt und vorbereitet werden.

Gibt es Situationen, in denen Sie Eigentümern von einem Verkauf abraten würden?

Beim Umstieg von einer Eigentumswohnung auf ein Haus, sollten sich die Besitzer überlegen, ob sie die Wohnung lieber vermieten statt verkaufen möchten. Denn die Mieteinnahmen stellen eine Einnahmequelle im Alter dar und dienen daher als zusätzliche Vorsorge.

Eine Vermietung kommt aber natürlich nur infrage, wenn man für das neue Eigenheim genügend Eigenkapital mitbringt und der Verkaufserlös nicht unbedingt benötigt wird.

Was meinen Sie, wie sich die Immobilienpreise künftig entwickeln – steigen sie weiter an oder sinken sie wieder?

In Schwarmstädten und deren Umland werden die Preise weiter steigen. Denn die hohe Nachfrage wird nicht abreißen. Und auf der Angebotsseite kommt aufgrund von Baulandmangel nur wenig Entlastung.

Auch in weniger gefragten Regionen steigen die Preise zunächst weiter –  das liegt vor allem am derzeitigen Zinstief. Jedoch fällt hier der Preisanstieg deutlich moderater aus.

Ist mit einem Anstieg der Zinsen und damit verbunden einem rückläufigen Interesse am Markt zu rechnen?

Ja. Irgendwann werden die Zinsen wieder steigen. Jedoch lässt sich nicht sagen, wann oder wie hoch genau. Einen Anstieg auf sechs bis acht Prozent wie in den 90ern wird es wahrscheinlich nicht geben, drei bis vier Prozent sind aber nicht unrealistisch. (Anmerkung: Inzwischen sind die Zinsen bereits gestiegen und steigen weiter). Andere Anlagen werden dadurch wieder attraktiver und die Finanzierung von Wohneigentum wird gleichzeitig teurer. Dann fallen auch die Immobilienpreise.

Es gibt daher ein Rückschlagpotenzial: In Schwarmstädten könnten die Preise um 20 bis 30 Prozent sinken.

Das ist jedoch nur ein mögliches Risiko, keine Prognose. Durch eine schlechte Wirtschaftslage, steigende Arbeitslosigkeit, ein sinkendes BIP oder eine EU-Krise kann das Rückschlagpotenzial wahrscheinlicher werden.

Welche persönlichen Motive spielen beim Verkauf einer Immobilie eine Rolle?

Häufige Verkaufsgründe bei jungen Leuten sind der Umstieg von einer Eigentumswohnung auf ein Haus, Familienzuwachs oder ein angestrebter finanzieller Gewinn. Im Alter ziehen manche Leute in eine Seniorenresidenz oder in ein Altenheim und verkaufen deshalb ihr Eigenheim. Wobei die meisten Menschen gern bis zum Lebensende in ihrem Zuhause bleiben möchten, wenn es irgendwie geht.

Eine immer größere Rolle spielen Erbschaften: Oft haben die Erben bereits eine eigene Immobilie, wohnen in einer ganz anderen Gegend oder wollen aus anderen Gründen die Immobilie nicht selbst nutzen und deshalb verkaufen.

Finanzielle Engpässe, eine Trennung vom Partner oder Arbeitslosigkeit sind dagegen eher selten Anlass für einen Verkauf.

Gibt es saisonal einen besonders geeigneten Zeitpunkt für den Verkauf oder Monate, die Verkäufer lieber aussitzen sollten?

Vermutlich lässt sich eine Immobilie besser im Frühjahr oder Sommer verkaufen, weil die Bilder in den Annoncen dann ansprechender aussehen und die Menschen eher Lust auf Veränderung haben. In den Sommerferien oder über Weihnachten sind wahrscheinlich viele potenzielle Käufer verreist.

Ein Verkauf dauert jedoch ohnehin mehrere Wochen – insbesondere, wenn man nicht gleich einen Käufer zum angestrebten Verkaufspreis findet. Insofern kann man den Verkaufszeitpunkt meist nicht an einem bestimmten Monat festmachen.

Haben Sie Tipps für Verkäufer, die einen möglichst guten Preis erzielen möchten?

Die Immobilie verschönern! Ungepflegte Gärten, unaufgeräumte oder leere Räume sowie unprofessionelle Fotos – noch dazu bei schlechtem Wetter – machen keinen guten Eindruck. Oft sieht man in Inseraten viele Bilder von der Einrichtung oder von Details, die die Eigentümer toll finden, die andere aber wegschmeißen oder abreißen würden.

Makler präsentieren eine Immobilie meist besser. Allerdings verlangen sie dafür zum Teil recht hohe Gebühren. Verkäufer können auch sogenannte Home Stager oder professionelle Fotografen engagieren. Selbst wenn man dafür mehrere Hundert Euro ausgeben muss – was ist das gegen einen um ein paar Tausend Euro höheren Verkaufserlös, den man mit einer guten Vermarktung erzielen kann?

Müssen Eigentümer einer Wohnung andere Dinge beachten als Besitzer eines Einfamilienhauses?

Auf jeden Fall. Potenzielle Käufer werden sich in einer Eigentumsanlage stärker für die Nachbarn und die Miteigentümer interessieren. Schließlich bestimmen diese mit, was im Haus erneuert und modernisiert wird. Als Verkäufer sollte man deshalb darauf achten, im Inserat die richtige Zielgruppe anzusprechen, die dann auch ernsthaftes Kaufinteresse entwickelt, weil sie in die Eigentümergemeinschaft passt.

Verkäufer sollten auch die Protokolle der Eigentümerversammlung zur Hand haben. So kann man zum Beispiel damit werben, dass es in der Gemeinschaft keinen Streit oder keine Probleme mit der Rücklage gibt.

Pflicht beim Immobilienverkauf: der Energieausweis

Was Sie über den Gebäudeenergieausweis wissen sollten

Wände, Fenster, Dach und Heizung nimmt der Energieausweis unter die Lupe. So sollen Interessenten vor dem Kauf in etwa einschätzen können, welche Energiekosten auf sie zukommen. Verkäufer können mit guten Energiewerten punkten. 

Er funktioniert wie eine Ampel: Steht der Pfeil auf dem Energieausweis (manchmal auch "Energiepass" genannt) im grünen Bereich, ist der Energieverbrauch vergleichsweise gering. Zeigt er auf Gelb oder Rot, gibt es noch viel Verbesserungspotenzial. Der rote Bereich beginnt bei 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Zur genaueren Einteilung gibt es auf dem Energieausweis die sogenannten Energieeffizienzklassen. Dabei wird von A+ (sehr gute Energieeffizienz) bis H (schlechte Energieeffizienz) eingeteilt. Außerdem stehen weitere Angaben im Energieausweis. Zum Beispiel das Baujahr und die Art der Heizung.

Wer braucht einen Energieausweis?

Mittlerweile ist der Gebäudeenergieausweis bei Vermietung und Verkauf für nahezu alle Wohngebäude Pflicht. Wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, brauchen Sie hingegen keinen Energieausweis. Beim Verkauf müssen Sie Interessenten den Energieausweis vorlegen. Beim Vermieten legen Sie ihn den Mietern vor. Wer dann keinen Ausweis besitzt, kann bei Kontrollen hohe Geldstrafen erhalten.

Alle Vorschriften zum Energieausweis sind in der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014  festgelegt.

Verbrauchs- und bedarfsorientierter Energieausweis

Es gibt zwei Arten von Gebäudeenergieausweisen. Der verbrauchsorientierte Energieausweis gibt an, wie viel Energie die Bewohner der Immobilie in den letzten drei Jahren verbraucht haben. Die Angaben im Energieausweis hängen also auch davon ab, wie sparsam die Bewohner in ihrem Energieverbrauch sind. Stand die Immobilie lange leer, ist das Ergebnis nicht aussagekräftig!

Der bedarfsorientierte Energieausweis ist umfassender. Er analysiert die Bausubstanz und die Heizung. Auf dieser Basis wird ein Wert errechnet, der unabhängig vom Verhalten der Bewohner ist. So lässt er sich gut mit anderen Immobilien vergleichen. In der Regel können Sie wählen, ob Sie einen verbrauchs- oder einen bedarfsorientierten Energieausweis beantragen. Eine Ausnahme: Bei energetisch unsanierten Immobilien mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1.11.1977 ist der bedarfsorientierte Energieausweis (Bedarfsausweis) Pflicht.

Für den verbrauchsorientierten Energieausweis sollten Sie zwischen 30 und etwa 100 Euro einkalkulieren. Die Kosten des bedarfsorientierten Energieausweises liegen je nach Immobilie zwischen etwa 150 Euro und 1.000 Euro. Beide Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig. Das gilt auch, wenn Sie noch einen Energieausweis vom Kauf Ihrer Immobilie haben und ihn beim Verkauf innerhalb der Gültigkeit wiederverwenden. Die Käufer können ihn innerhalb der Frist auch weiterverwenden, zum Beispiel um ihn einem Mieter vorzulegen.

Der Energieausweis enthält konkrete Tipps zur energetischen Sanierung. Eventuell lohnt es sich, einfache Maßnahmen noch vor dem Verkauf Ihrer Immobilie umzusetzen.

Energieausweis: Pflichtangaben im Exposé

Die EnEV 2014 legt fest, dass bestimmte Angaben aus dem Energieausweis bereits in der Immobilienanzeige enthalten sein müssen.

• Aus welchem Baujahr stammt die Immobilie?
• Liegt ein bedarfs- oder ein verbrauchsorientierter Energieausweis vor?
• Welchen Endenergiebedarf oder Energieverbrauchswert hat die Immobilie?
• Welche Effizienzklasse erreicht die Immobilie? Diese Angabe müssen Sie nur machen, wenn Sie einen Energieausweis mit Effizienzklasse haben.
• Welche Energieträger für die Heizung gibt es im Gebäude?

Verkauf einer vermieteten Immobilie

Wir haben 6 Tipps für Eigentümer, die ein vermietetes Objekt verkaufen wollen. Sie wollen Ihre vermietete Wohnung oder Ihr vermietetes Haus verkaufen? Dann berücksichtigen Sie diese 6 Tipps, damit Sie schnell potentielle Käufer finden und dabei vor bösen Überraschungen gefeit sind.

1. Sprechen Sie zuerst mit Ihrem Mieter

Ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht dann, wenn das Objekt während der Mietdauer in Wohneigentum umgewandelt wurde und zum ersten Mal verkauft wird. Das Vorkaufsrecht gilt aber nicht, wenn Sie an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen Ihres Haushalts verkaufen.

Oftmals kann es sich aber lohnen, direkt an den eigenen Mieter zu verkaufen. Sie sparen sich den Verkaufsaufwand und der Mieter kennt sich bereits aus. Dies kann für beide Seiten ein Gewinn sein! Deshalb zuerst Ihren Mieter fragen, ob er Ihre Eigentumswohnung oder das Haus kaufen möchte.

Auch wenn er nicht kaufen möchte, hat er in der Regel dennoch ein Interesse an einem schnellen und reibungslosen Verkauf. Schließlich muss er Besichtigungstermine zulassen und hat dadurch einen deutlichen Aufwand. Holen Sie ihn daher möglichst früh mit ins Boot und planen Sie die Abläufe von Beginn an gemeinsam.

Zeigt der Mieter hingegen kaum Interesse, möchte er vielleicht ohnehin bald auszuziehen. Darüber sollten Sie mit ihm offen sprechen. Denn dann lohnt es sich vielleicht, mit dem Verkauf noch zu warten. Damit ersparen Sie nicht nur dem Mieter den Aufwand der Besichtigungstermine, unvermietete Objekte erzielen oft einen deutlich höheren Verkaufspreis. Dies kommt daher, dass die Zielgruppe für unvermietete Immobilien deutlich größer ist und sich leichter ein Käufer finden lässt.

Oftmals bieten Vermieter ihren Mietern auch eine Abfindung an. Will der Mieter sowieso in näherer Zukunft ausziehen, finanziert er damit direkt den Umzug – und Sie können die Immobilie unvermietet verkaufen. Annehmen muss er diese aber nicht. Rechtlich betrachtet geht das bestehende Mietverhältnis in der Regel einfach auf den neuen Eigentümer über. Dem Mieter selbst entsteht dadurch kein Nachteil.

Ein wichtiger Tipp: 
Für das Exposé benötigen Sie aussagekräftige und hochwertige Fotos des Objektes. Bei einem vermieteten Objekt lässt es sich aber kaum vermeiden, dass darauf auch Möbel des Mieters zu sehen sind. Deshalb brauchen Sie eine Einwilligung des Mieters für die Fotos. Besprechen Sie dies gleich zu Beginn. Setzen Sie frühzeitig einen Termin an und lassen Sie sich die Erlaubnis zur Veröffentlichung der Bilder unbedingt schriftlich geben.

2. Beim Erstellen des Exposés: denken Sie auch an Kapitalanleger

Wenn das Mietverhältnis weiterlaufen soll, müssen Sie an einen Kapitalanleger verkaufen. Dieser will mit dem Exposé vor allem herausfinden, wie hoch die mögliche Rendite sowie sein Risiko bei diesem Objekt sind. Gab es viele Mieterwechsel in den letzten Jahren? Gab es Zeiten von Leerstand? Welche Kosten stehen welchen Einnahmen gegenüber? Wie hoch sind eventuelle  Rücklagen?

Im Gegensatz zu einem Käufer, der selbst einziehen möchte, sind diese Fragen für Kapitalanleger meist viel wichtiger als individuelle Dinge wie die Auswahl der Böden. Deshalb sollten Sie im Exposé auch Kapitalanlegern die Vorteile der Immobilie darlegen und auf deren Bedürfnisse eingehen.

Tipp: 
Unsere Makler kennen sich bestens mit dem Verkauf vermieteter Objekte aus. Zu unserem Verkäuferservice gehört es selbstverständlich dazu, dass diese das Exposé für Sie professionell aufbereiten und auf alle unseren Verkaufskanälen einstellen. 

3. Zusätzliche Unterlagen

Zu den üblichen Unterlagen beim Verkauf der Immobilie sollten Sie als Verkäufer einer vermieteten Immobilie Folgendes vorbereiten, um später schnell reagieren zu können:

• den Mietvertrag bzw. die Mietverträge
• eine Aufstellung sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung inklusive der Abrechnungen der letzten Jahre
• eine Berechnung der Rendite
• Nachweise zum Brandschutz
• gegebenenfalls eine Aufstellung über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in letzter Zeit

4. Regeln bei Besichtigungsterminen für vermietete Immobilien

Bei Ihrem geplanten Verkauf haben Sie das Recht, Besichtigungstermine durchzuführen. Gleichzeitig sind Sie aber auch in der Pflicht, Rücksicht auf Ihren Mieter zu nehmen. Muss dieser in kurzen Abständen zu viele Besichtigungstermine über sich ergehen lassen, kann das für Unmut beim Mieter sorgen. Deshalb lieber mehrere Termine zusammenfassen.

Auch müssen Sie daran denken, den Mieter frühzeitig zu informieren. Planen Sie die Termine unbedingt 14 Tage vorher gemeinsam und berücksichtigen Sie dabei auch terminliche Wünsche des Mieters. Auch auf dessen Urlaube müssen Sie Rücksicht nehmen. Ohne vorherige Terminankündigung dürfen Sie die vermietete Wohnung oder das Haus nicht betreten.

5. Vorkehrungen für eine unproblematische Übergabe an den Käufer

Da der Mieter in der Immobilie wohnt, gibt es beim Verkauf einer vermieteten Immobilie keine normale Übergabe im leeren Haus oder der leeren Wohnung. Trotzdem muss einiges beachtet werden.

Lesen Sie unbedingt die Zählerstände ab und halten Sie diese in einem schriftlichen Übergabeprotokoll fest. Dieses lassen Sie auch vom Käufer unterschreiben. Anschließend übergeben Sie es gegebenenfalls an die Hausverwaltung und sichern sich eine Kopie.

Holen Sie vom Mieter die Erlaubnis ein, seine Mietkaution an den neuen Vermieter zu übergeben. Ohne diese Erlaubnis haften Sie, falls der neue Eigentümer dem Mieter die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht auszahlt. Erteilt der Mieter diese Erlaubnis nicht, müssen Sie dem Mieter seine Kaution zurückzahlen. Der neue Eigentümer holt sich diese dann direkt vom Mieter.

Die Übertragung der Mietkaution muss im Kaufvertrag festgehalten werden. Achten Sie zwingend darauf, dass die Höhe der zu übertragenen Kaution festgeschrieben wird.

Im Kaufvertrag sollte auch unbedingt stehen, dass es sich um den Kauf eines vermieteten Objekts handelt.

Wenn der Mieter ein Vorkaufsrecht besitzt, sind Sie verpflichtet, ihm eine Kopie des Kaufvertrags zu zeigen. Der Mieter hat dann zwei Monate lang Zeit, schriftlich mitzuteilen, ob er die Immobilie selbst kaufen möchte. Er muss hierfür gegebenenfalls den gleichen Preis bezahlen, auf welchen Sie sich mit dem Käufer geeinigt haben.

6. Beachten Sie die Spekulationssteuer

Verkaufen Sie eine fremdgenutzte Immobilie, also ein vermietetes Objekt, müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf versteuern. Sie können aber auch steuerfrei verkaufen, falls Sie dabei die Zehn-Jahres-Frist einhalten. Das heißt, dass zwischen Kauf und dem Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre vergangen sein müssen. Falls Sie also kurz vor Ablauf dieser Frist stehen, könnte es sich lohnen, noch mit dem Verkauf zu warten. Dann könnten Sie steuerfrei verkaufen.

Falls man die sogenannte Spekulationssteuer zahlen muss, kann die Summe reduziert werden, indem man verschiedene Kosten absetzt, wie zum Beispiel die Notarkosten. Hierzu sollten Sie Ihren Steuerberater fragen.

Wer eine ausschließlich selbstgenutzte Immobilie verkauft oder diese zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat, muss übrigens keine Spekulationssteuer zahlen.