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Jetzt verkaufen – ja oder nein?

Sie überlegen Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen? Aktuell ist die Immobiliennachfrage hoch, die Verkaufspreise ebenso. Ein grundsätzlich guter Verkaufszeitpunkt also – oder nicht? Wir haben mit dem Immobilienexperten Matthias zu Eicken gesprochen. Er weiß genau, worauf Verkäufer:innen achten sollten und wie man einen möglichst hohen Verkaufserlös erzielt. 

Matthias zu Eicken ist Leiter Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik des Verbandes Haus & Grund Deutschland. Der Zentralverband hat etwa 900.000 Mitglieder und fördert gemeinschaftlich das private Haus-, Wohnungs- und Grundeigentum in Deutschland. Haus & Grund ist ein Immobilien-Verbund, der sich bundesweit in 867 Vereinen vor Ort dafür einsetzt, dass die Menschen in Deutschland in den eigenen vier Wänden gut leben können – im Eigentum. 

Herr zu Eicken, wie ist die derzeitige Lage auf dem Immobilienmarkt? Werden die Preise für Immobilien weiter sinken?
Seit Mitte 2022 kam es zu einem deutlichen Einbruch der Immobilienpreise in Deutschland um bis zu 20 Prozent. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich fortsetzen: Weitere Preiseinbrüche um bis zu 20 Prozent sind erwartbar, wenn auch in einem langsameren Tempo. Auch die Zahl der potenziellen Immobilienkäufe ist seit 2022 deutlich zurückgegangen. Das liegt unter anderem am Anstieg der Zinsen bei zehnjähriger Zinsbindung auf 3,5 bis vier Prozent. Bei der Entwicklung der Lebenshaltungskosten ist langsam allerdings eine Entspannung absehbar. Dies wiederum wird zeitverzögert auch die Zinsen wieder sinken lassen, was zu einer Entspannung auf dem Immobilienmarkt führen kann.

Lohnt es sich aktuell darüber nachzudenken, die eigenen vier Wände zu verkaufen?
Angesichts der geschilderten Entwicklungen scheint die Situation für den Verkauf von Eigentum derzeit nicht ideal zu sein. Einerseits spielt die individuelle Situation der Verkäufer, die regionale Beschaffenheit des Immobilienmarktes und der Zustand der Immobilie eine bedeutende Rolle. Zwar geht die Zahl von Käufern zurück – jedoch finden sich in boomenden Regionen auch im Jahr 2023 genügend Interessenten, die die nötigen Mittel für Immobilien aufbringen können. Andererseits dürfte es aufgrund der aktuellen politischen Situation zunehmend schwieriger werden, ältere Immobilien mit schlechter energetischer Beschaffenheit zu verkaufen, während gut sanierte oder neu gebaute Immobilien weiterhin nachgefragt werden.

Es werden so viele Wohnungen wie nie zuvor benötigt. Wäre jetzt ein günstiger Zeitpunkt, eine Immobilie zu kaufen?
Auf den Wohnungsmarkt lastet ein enormer Druck. Die Neubauziele werden wegen explodierender Baukosten und hoher Zinsen verfehlt. Und das noch bevor die Nachfrage nach Wohnungen ausreichend beantwortet ist. Private Bauherrinnen und Bauherren eines Mehrfamilienhauses müssen derzeit laut einer aktuellen Haus & Grund-Studie  wegen der hohen Baukosten zwischen 14,25 Euro und 34,93 Euro pro Quadratmeter für eine auskömmliche Vermietung verlangen – je nach Baulandkosten, Baustandard und Bundesland.

Ist es jetzt sinnvoll, Eigentum zu kaufen, wenn die Mietpreise so kräftig anziehen?
Von überproportional steigenden Mieten kann bisher nicht die Rede sein. Schon vor der derzeitigen Inflationsphase entwickelten sich die allgemeinen Preise deutlich dynamischer als die Mieten. Auch im Vergleich zu den Löhnen entwickeln sich die Mieten derzeit noch moderat. 2015 bis 2021 sind die Löhne um 14,2 Prozent und die Bestandsmieten nur um 7,3 Prozent gestiegen. Die Bundesregierung plant jedoch auch bei den Bestandsmieten den Kostendruck zu erhöhen. Die Pflicht zum Heizungstausch und weitere Novellen des Gebäudeenergiegesetzes werden die Preise fürs Wohnen weiter in die Höhe treiben.

Beim Kauf einer Immobilie sollte derzeit auch die politische Situation berücksichtigt werden. Der Zustand der Immobilie aber auch der Standort spielen eine entscheidende Rolle: Beim Kauf von Bestandsimmobilien wird der energetische Zustand immer wichtiger mit Blick auf die Rentabilität werden. Und die Attraktivität von Immobilien in den Großstädten wird auch in Zukunft zunehmen. Wie sich die regionalen Wohnungsmärkte in den ländlichen Regionen entwickeln, hängt stark von den Begebenheiten vor Ort ab.

Sind mehr Zwangsversteigerungen zu erwarten?
Auch hier dürften die individuelle Situation der Eigentümerinnen und Eigentümer, aber auch die regionalen Merkmale des Wohnungsmarktes eine entscheidende Rolle spielen. Vor allem bei der Anschlussfinanzierung werden in den kommenden Jahren viele Menschen die Zinssteigerungen zu spüren bekommen. Gerade Darlehensnehmer, deren monatlicher Liquiditätsüberschuss ohnehin gering war und sich durch die Inflation noch weiter anspannt, könnten bei der Anschlussfinanzierung in Schwierigkeiten geraten. Für die meisten Haushalte dürfte es finanziell aber zu stemmen sein.

In Regionen mit einer schlechten Infrastruktur, hohen Leerstandsquoten und einem instabilen Arbeitsmarkt könnte es durchaus schwieriger werden, einen geeigneten Käufer zu finden, sodass überforderte Eigentümer ihre Immobile zwangsversteigern müssen. Eine bundesweite signifikante Zunahme von Zwangsversteigerungen wird es jedoch nicht geben.

Gibt es einen Unterschied zwischen Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäusern?
Die Quadratmeterkaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen inflationsbereinigt in den letzten fünf Jahren um etwa 32 Prozent auf 3.633 Euro pro Quadratmeter. Bei Eigentumswohnungen stiegen die Kaufpreise im selben Zeitraum um etwa 28 Prozent auf 4.306 Euro pro Quadratmeter. Erst im Jahr 2023 kam es bundesweit zu einem deutlichen Preiseinbruch von durchschnittlich 19 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern und 15 Prozent bei Eigentumswohnungen.

Gibt es zu viele Büroflächen? Wenn ja, könnten diese nicht in Wohnungen umgewandelt werden?
Ja und nein – klimagerechte Immobilien in zentralen Lagen sind trotz höherem Leerstand und weniger Transaktionen bei Büroflächen immer noch gefragt. Ein Potenzial zur Umnutzung gibt es eher bei Büroflächen in weniger attraktiven Lagen und mit geringeren Ausstattungsstandards – solange diese im Einzugsbereich angespannter Wohnungsmärkte liegen. Die Hürden für eine Umnutzung sind aber hoch: Erstmal muss sich die Büroimmobilie dafür eigenen, also in puncto Beschaffenheit, Grundriss und Lage. Eine Umnutzung von Gewerbe- zu Wohnraum kommt nur in Mischgebieten infrage. Und dann muss ein Baugenehmigungsverfahren durchgestanden und viele Bauvorschriften erfüllt werden. Dazu gehören Anforderungen an den Brandschutz, Schallschutz, Dämmung und Lüftung, Rettungswege oder Stellplätze. Das kann im Bestand mitunter aufwendiger sein als im Neubau.

Die Wohnimmobilienpreise fallen erstmals seit 2010. Ist das eine „gesunde Entwicklung"? Platzt eine Immobilienblase?
Die Preisentwicklung am Immobilienmarkt entspricht dem gegebenen Rahmen von steigenden Zinsen und Baukosten. Möglicherweise wäre der Preisverfall noch größer, wäre nicht immer noch eine große Nachfrage nach Wohnimmobilien vorhanden. Die Nachfrage wird Leerstand und sinkende Mieten verhindern – wenn also eine Blase tatsächlich vorhanden ist, wird sie so nicht platzen, sondern eher schrumpfen.

Pflicht beim Immobilienverkauf: der Energieausweis

Was Sie über den Gebäudeenergieausweis wissen sollten

Wände, Fenster, Dach und Heizung nimmt der Energieausweis unter die Lupe. So sollen Interessenten vor dem Kauf in etwa einschätzen können, welche Energiekosten auf Sie zukommen. Verkäufer:innen können mit guten Energiewerten punkten. 

Er funktioniert wie eine Ampel: Steht der Pfeil auf dem Energieausweis (manchmal auch "Energiepass" genannt) im grünen Bereich, ist der Energieverbrauch vergleichsweise gering. Zeigt er auf Gelb oder Rot, gibt es noch viel Verbesserungspotenzial. Der rote Bereich beginnt bei 250 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Zur genaueren Einteilung gibt es auf dem Energieausweis die sogenannten Energieeffizienzklassen. Dabei wird von A+ (sehr gute Energieeffizienz) bis H (schlechte Energieeffizienz) eingeteilt. Außerdem stehen weitere Angaben im Energieausweis. Zum Beispiel das Baujahr und die Art der Heizung.

Wer braucht einen Energieausweis?

Mittlerweile ist der Gebäudeenergieausweis bei Vermietung und Verkauf für nahezu alle Wohngebäude Pflicht. Wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, brauchen Sie hingegen keinen Energieausweis. Beim Verkauf müssen Sie Interessenten den Energieausweis vorlegen. Beim Vermieten legen Sie ihn den Mieter:innen vor. Wer dann keinen Ausweis besitzt, kann bei Kontrollen hohe Geldstrafen erhalten.

Alle Vorschriften zum Energieausweis sind in der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014  festgelegt.

Verbrauchs- und bedarfsorientierter Energieausweis

Es gibt zwei Arten von Gebäudeenergieausweisen. Der verbrauchsorientierte Energieausweis gibt an, wie viel Energie die Bewohner:innen der Immobilie in den letzten drei Jahren verbraucht haben. Die Angaben im Energieausweis hängen also auch davon ab, wie sparsam die Bewohner:innen in ihrem Energieverbrauch sind. Stand die Immobilie lange leer, ist das Ergebnis nicht aussagekräftig!

Der bedarfsorientierte Energieausweis ist umfassender. Er analysiert die Bausubstanz und die Heizung. Auf dieser Basis wird ein Wert errechnet, der unabhängig vom Verhalten der Bewohner:innen ist. So lässt er sich gut mit anderen Immobilien vergleichen. In der Regel können Sie wählen, ob Sie einen verbrauchs- oder einen bedarfsorientierten Energieausweis beantragen. Eine Ausnahme: Bei energetisch unsanierten Immobilien mit bis zu vier Wohnungen und Bauantrag vor dem 1.11.1977 ist der bedarfsorientierte Energieausweis (Bedarfsausweis) Pflicht.

Für den verbrauchsorientierten Energieausweis sollten Sie zwischen 30 und etwa 100 Euro einkalkulieren. Die Kosten des bedarfsorientierten Energieausweises liegen je nach Immobilie zwischen etwa 150 Euro und 1.000 Euro. Beide Energieausweise sind zehn Jahre lang gültig. Das gilt auch, wenn Sie noch einen Energieausweis vom Kauf Ihrer Immobilie haben und ihn beim Verkauf innerhalb der Gültigkeit wiederverwenden. Die Käufer:innen können ihn innerhalb der Frist auch weiterverwenden, zum Beispiel um ihn/r einem Mieter:in vorzulegen.

Der Energieausweis enthält konkrete Tipps zur energetischen Sanierung. Eventuell lohnt es sich, einfache Maßnahmen noch vor dem Verkauf Ihrer Immobilie umzusetzen.

Energieausweis: Pflichtangaben im Exposé

Die EnEV 2014 legt fest, dass bestimmte Angaben aus dem Energieausweis bereits in der Immobilienanzeige enthalten sein müssen.

• Aus welchem Baujahr stammt die Immobilie?
• Liegt ein bedarfs- oder ein verbrauchsorientierter Energieausweis vor?
• Welchen Endenergiebedarf oder Energieverbrauchswert hat die Immobilie?
• Welche Effizienzklasse erreicht die Immobilie? Diese Angabe müssen Sie nur machen, wenn Sie einen Energieausweis mit Effizienzklasse haben.
• Welche Energieträger für die Heizung gibt es im Gebäude?

Verkauf einer vermieteten Immobilie

Wir haben 6 Tipps für Eigentümer:innen, die ein vermietetes Objekt verkaufen wollen. Sie wollen Ihre vermietete Wohnung oder Ihr vermietetes Haus verkaufen? Dann berücksichtigen Sie diese 6 Tipps, damit Sie schnell potentielle Käufer:innen finden und dabei vor bösen Überraschungen gefeit sind.

1. Sprechen Sie zuerst mit Ihrer:m Mieter:in

Ein Vorkaufsrecht des oder der Mieters:in besteht dann, wenn das Objekt während der Mietdauer in Wohneigentum umgewandelt wurde und zum ersten Mal verkauft wird. Das Vorkaufsrecht gilt aber nicht, wenn Sie an ein Familienmitglied oder einen Angehörigen Ihres Haushalts verkaufen.

Oftmals kann es sich aber lohnen, direkt an den eigenen oder die eigene Mieter:in zu verkaufen. Sie sparen sich den Verkaufsaufwand und der oder die Mieter:in kennt sich bereits aus. Dies kann für beide Seiten ein Gewinn sein! Deshalb zuerst Ihre/n Mieter:in fragen, ob er Ihre Eigentumswohnung oder das Haus kaufen möchte.

Auch wenn er oder sie nicht kaufen möchte, hat er oder sie in der Regel dennoch ein Interesse an einem schnellen und reibungslosen Verkauf. Schließlich muss er oder sie Besichtigungstermine zulassen und hat dadurch einen deutlichen Aufwand. Holen Sie ihn daher möglichst früh mit ins Boot und planen Sie die Abläufe von Beginn an gemeinsam.

Zeigt der oder die Mieter:in hingegen kaum Interesse, möchte er oder sie vielleicht ohnehin bald ausziehen. Darüber sollten Sie mit ihm offen sprechen. Denn dann lohnt es sich vielleicht, mit dem Verkauf noch zu warten. Damit ersparen Sie nicht nur dem oder der Mieter:in den Aufwand der Besichtigungstermine, unvermietete Objekte erzielen oft einen deutlich höheren Verkaufspreis. Dies kommt daher, dass die Zielgruppe für unvermietete Immobilien deutlich größer ist und sich leichter ein/e Käufer:in finden lässt.

Oftmals bieten Vermieter:innen ihren Mieter:innen auch eine Abfindung an. Will der oder die Mieter:in sowieso in näherer Zukunft ausziehen, finanziert er damit direkt den Umzug – und Sie können die Immobilie unvermietet verkaufen. Annehmen muss er diese aber nicht. Rechtlich betrachtet geht das bestehende Mietverhältnis in der Regel einfach auf den neuen Eigentümer über. Dem oder der Mieter:in selbst entsteht dadurch kein Nachteil.

Ein wichtiger Tipp: 
Für das Exposé benötigen Sie aussagekräftige und hochwertige Fotos des Objektes. Bei einem vermieteten Objekt lässt es sich aber kaum vermeiden, dass darauf auch Möbel des oder der Mieters:in zu sehen sind. Deshalb brauchen Sie eine Einwilligung des oder der Mieters:in für die Fotos. Besprechen Sie dies gleich zu Beginn. Setzen Sie frühzeitig einen Termin an und lassen Sie sich die Erlaubnis zur Veröffentlichung der Bilder unbedingt schriftlich geben.

2. Beim Erstellen des Exposés: denken Sie auch an Kapitalanleger:innen

Wenn das Mietverhältnis weiterlaufen soll, müssen Sie an eine:n Kapitalanleger:in verkaufen. Dieser will mit dem Exposé vor allem herausfinden, wie hoch die mögliche Rendite sowie sein Risiko bei diesem Objekt sind. Gab es viele Mieterwechsel in den letzten Jahren? Gab es Zeiten von Leerstand? Welche Kosten stehen welchen Einnahmen gegenüber? Wie hoch sind eventuelle  Rücklagen?

Im Gegensatz zu einem/einer Käufer:in, der selbst einziehen möchte, sind diese Fragen für Kapitalanleger:innen meist viel wichtiger als individuelle Dinge wie die Auswahl der Böden. Deshalb sollten Sie im Exposé auch Kapitalanlegern:innen die Vorteile der Immobilie darlegen und auf deren Bedürfnisse eingehen.

Tipp: 
Unsere Makler:innen kennen sich bestens mit dem Verkauf vermieteter Objekte aus. Zu unserem Verkäuferservice gehört es selbstverständlich dazu, dass diese das Exposé für Sie professionell aufbereiten und auf alle unseren Verkaufskanälen einstellen. 

3. Zusätzliche Unterlagen

Zu den üblichen Unterlagen beim Verkauf der Immobilie sollten Sie als Verkäufer:in einer vermieteten Immobilie Folgendes vorbereiten, um später schnell reagieren zu können:

• den Mietvertrag bzw. die Mietverträge
• eine Aufstellung sämtlicher Kosten im Zusammenhang mit der Vermietung inklusive der Abrechnungen der letzten Jahre
• eine Berechnung der Rendite
• Nachweise zum Brandschutz
• gegebenenfalls eine Aufstellung über Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen in letzter Zeit

4. Regeln bei Besichtigungsterminen für vermietete Immobilien

Bei Ihrem geplanten Verkauf haben Sie das Recht, Besichtigungstermine durchzuführen. Gleichzeitig sind Sie aber auch in der Pflicht, Rücksicht auf Ihre:n Mieter:in zu nehmen. Muss dieser in kurzen Abständen zu viele Besichtigungstermine über sich ergehen lassen, kann das für Unmut beim/bei der Mieter:in sorgen. Deshalb lieber mehrere Termine zusammenfassen.

Auch müssen Sie daran denken, den oder der Mieter:in frühzeitig zu informieren. Planen Sie die Termine unbedingt 14 Tage vorher gemeinsam und berücksichtigen Sie dabei auch terminliche Wünsche des/der Mieters:in. Auch auf dessen Urlaube müssen Sie Rücksicht nehmen. Ohne vorherige Terminankündigung dürfen Sie die vermietete Wohnung oder das Haus nicht betreten.

5. Vorkehrungen für eine unproblematische Übergabe an den oder die Käufer:in

Da der/die Mieter:in in der Immobilie wohnt, gibt es beim Verkauf einer vermieteten Immobilie keine normale Übergabe im leeren Haus oder der leeren Wohnung. Trotzdem muss einiges beachtet werden.

Lesen Sie unbedingt die Zählerstände ab und halten Sie diese in einem schriftlichen Übergabeprotokoll fest. Dieses lassen Sie auch vom Käufer:in unterschreiben. Anschließend übergeben Sie es gegebenenfalls an die Hausverwaltung und sichern sich eine Kopie.

Holen Sie vom oder von der Mieter:in die Erlaubnis ein, seine Mietkaution an den neue:n Vermieter:in zu übergeben. Ohne diese Erlaubnis haften Sie, falls der/die neue Eigentümer:in dem/die Mieter:in die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht auszahlt. Erteilt der/die Mieter:in diese Erlaubnis nicht, müssen Sie dem/der Mieter:in seine Kaution zurückzahlen. Der/Die neue Eigentümer:in holt sich diese dann direkt vom/von Mieter:in.

Die Übertragung der Mietkaution muss im Kaufvertrag festgehalten werden. Achten Sie zwingend darauf, dass die Höhe der zu übertragenen Kaution festgeschrieben wird.

Im Kaufvertrag sollte auch unbedingt stehen, dass es sich um den Kauf eines vermieteten Objekts handelt.

Wenn der/die Mieter:in ein Vorkaufsrecht besitzt, sind Sie verpflichtet, ihm eine Kopie des Kaufvertrags zu zeigen. Der Mieter hat dann zwei Monate lang Zeit, schriftlich mitzuteilen, ob er die Immobilie selbst kaufen möchte. Er muss hierfür gegebenenfalls den gleichen Preis bezahlen, auf welchen Sie sich mit dem/der Käufer:in geeinigt haben.

6. Beachten Sie die Spekulationssteuer

Verkaufen Sie eine fremdgenutzte Immobilie, also ein vermietetes Objekt, müssen Sie den Gewinn aus dem Verkauf versteuern. Sie können aber auch steuerfrei verkaufen, falls Sie dabei die Zehn-Jahres-Frist einhalten. Das heißt, dass zwischen Kauf und dem Verkauf der Immobilie mehr als zehn Jahre vergangen sein müssen. Falls Sie also kurz vor Ablauf dieser Frist stehen, könnte es sich lohnen, noch mit dem Verkauf zu warten. Dann könnten Sie steuerfrei verkaufen.

Falls man die sogenannte Spekulationssteuer zahlen muss, kann die Summe reduziert werden, indem man verschiedene Kosten absetzt, wie zum Beispiel die Notarkosten. Hierzu sollten Sie Ihren Steuerberater fragen.

Wer eine ausschließlich selbstgenutzte Immobilie verkauft oder diese zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt hat, muss übrigens keine Spekulationssteuer zahlen.