Sonderabschreibung bei Neubauimmobilien
Verbesserte Steuervorteile im Neubau – Jetzt von neuen Regelungen profitieren
Die steuerlichen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau haben sich erneut verbessert, und das könnte besonders für Immobilieninteressierte und Investor:innen eine spannende Gelegenheit darstellen. Mit der Anpassung des Jahressteuergesetzes (JStG) 2024 und dem Wachstumschancengesetz wurden entscheidende Änderungen bei der Sonderabschreibung (Sonder-AfA) und der Absetzung für Abnutzung (AfA) eingeführt. Doch was bedeuten diese Neuerungen konkret? Und wie können Sie davon profitieren?
Die Sonder-AfA im Detail
Für Neubauprojekte wurde die befristete Sonder-AfA durch das Wachstumschancengesetz optimiert. Sie ermöglicht es, fünf Prozent der Herstellungskosten pro Jahr über einen Zeitraum von vier Jahren abzuschreiben – vorausgesetzt, die Immobilie erreicht den Effizienzhausstandard 40 (EH40) mit Nachhaltigkeitssiegel QNG. Zusätzlich ist es jetzt möglich, die Sonder-AfA mit der degressiven Abschreibung zu kombinieren, was weitere steuerliche Vorteile bietet.
Ein Highlight ist die Erhöhung der Bemessungsgrenze für Herstellungskosten auf 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (bisher 4.800 Euro). Damit können größere Investitionen attraktiver gestaltet werden. Wichtig: Diese Regelung gilt für Bauanträge, die nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 gestellt wurden.
Lineare AfA – Höherer Abschreibungssatz für mehr Flexibilität
Ein weiterer Vorteil betrifft die lineare Abschreibung: Seit dem 1. Januar 2023 wurde der Satz von zwei auf drei Prozent pro Jahr angehoben. Diese Änderung gilt für alle Wohngebäude, die nach diesem Datum fertiggestellt wurden. Sie bietet eine kürzere Abschreibungsdauer von 33 Jahren und macht Investitionen langfristig planbarer.
Die degressive Abschreibung und das Wachstumschancengesetz im Überblick
Am 22. März 2024 hat der Bundesrat dem Wachstumschancengesetz zugestimmt, welches damit erfolgreich das letzte Stadium des Gesetzgebungsverfahrens erreicht hat. Besonders im Fokus stand dabei die befristete Einführung der degressiven Abschreibung für den Wohnungsneubau.
Gemäß der modifizierten Version des Gesetzes beträgt die degressive Abschreibung für Wohngebäude nun fünf Prozent. Diese Regelung gilt für Gebäude, die Wohnzwecken dienen und zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 errichtet oder erworben wurden. Die Abschreibung erfolgt zeitanteilig im Jahr der Anschaffung oder Herstellung, wobei ein zusätzliches Wahlrecht zur linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG besteht.
Eine wichtige Neuerung des Gesetzentwurfs ist die Möglichkeit, die degressive AfA für alle Wohngebäude in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraumes in Anspruch zu nehmen.
Das Wachstumschancengesetz, initiiert von Bauministerin Klara Geywitz, wurde als Maßnahme zur Entlastung der Wirtschaft beschlossen und stellt ein milliardenschweres Steuerpaket dar.
Voraussetzungen für die Nutzung der degressiven AfA:
Damit Immobilieneigentümer:innen von den verbesserten steuerlichen Vorteilen im Wohnungsbau profitieren können, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Die Immobilie muss neu gebaut sein und Wohnzwecken dienen.
- Die Immobilie muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 errichtet oder erworben worden sein.
- Die Abschreibung erfolgt zeitanteilig im Jahr der Anschaffung oder Herstellung.
- Ein zusätzliches Wahlrecht zur linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG besteht.
Alle Konditionen auf einen Blick:
- Die degressive AfA gilt ausschließlich für neu gebaute oder neu erworbene Wohngebäude und Wohnungen.
- Die degressive Abschreibung kann angewendet werden, wenn die Herstellung zwischen dem 30.9.2023 und dem 1.10.2029 beginnt.
- Beim Erwerb ist die degressive AfA nur gültig, wenn der obligatorische Vertrag zwischen dem 30.9.2023 und dem 1.10.2029 rechtswirksam abgeschlossen wurde.
- Im ersten Jahr können fünf Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden.
- In den folgenden Jahren sind jeweils fünf Prozent des Restwertes steuerlich absetzbar.
- Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich.
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