19. April 2021

Das erste Mal in Immobilien investieren

Mit dem Kauf von Wohneigentum und der anschließenden Vermietung der Immobilien lässt sich ein monatlicher Cashflow erwirtschaften, doch der Schritt zum Eigentümer will gut geplant sein. In diesem Artikel lesen Sie praktische Tipps für Neulinge im Immobiliengeschäft, die ihre erste Immobilie kaufen wollen.

1. Kassensturz machen

Im ersten Schritt sollten Sie die eigenen Finanzen auf den Prüfstand stellen. Ermitteln Sie, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht. Grundsätzlich gilt: Je mehr eigenes Geld Sie in die Finanzierung einbringen können, desto besser. Denn durch einen höheren Eigenkapitalanteil sinkt die benötigte Kreditsumme und damit reduzieren sich die Laufzeit sowie die Finanzierungskosten des Darlehens. Empfohlen wird ein Eigenkapitalanteil von rund 20 Prozent der Kaufsumme.

2. Finanzierung planen

Die Finanzierung ist eine wichtige Grundlage für die funktionierende Geldanlage. Im Gespräch mit  Ihrem Bankberater können Sie klären, über welchen Betrag Ihnen ein Darlehen gewährt wird. Folgende Rahmenbedingungen sind für eine sichere und nachhaltige Finanzierung sinnvoll:

  • derzeit 1–2% Zinsen p.a.
  • 2–3% anfängliche Tilgung
  • 100% Finanzierung: Kaufnebenkosten gedeckt durch Eigenkapital
  • 10–15 Jahre Laufzeit

Die folgenden drei Startbedingungen sollten erfüllt sein:

  • Regelmäßiges Nettoeinkommen: 2.000 € oder mehr.
  • Eigenkapital: mindestens 10% Eigenkapital vom Kaufpreis (für die Kaufnebenkosten), 
    ideal 20% (Puffer etc.)
  • Positive Haushaltsrechnung und Vermögensbilanz

3. Passendes Objekt finden

Damit eine Wohnung eine lohnenswerte Geldanlage ist, müssen die Mieteinnahmen ausreichen, um drei Dinge zu bezahlen: Kosten für z. Bsp. Verwaltung und Rücklagen, Zinsen und Tilgung.

Grafiken

Kaufpreis geteilt durch jährliche Miete (Kaufpreisfaktor) liegt in vielen Regionen Deutschlands bei mittlerweile 25. Selbst 30 ist in attraktiven Großstädten keine Seltenheit. Die Unterschiede zeigen, dass der Kaufpreisfaktor stark von der Lage und der zu erwartenden Wertsteigerung einer Immobilie abhängt.

Der Kaufpreisfaktor variiert deutschlandweit stark. So müssen Immobilienkäufer in guten Lagen oftmals einen längeren Atem haben, bis sich der Kaufpreis durch Mieteinnahmen amortisiert hat. Wir zeigen anhand ausgewählter Städte, wie die Unterschiede ausfallen. Bei den ausgewerteten Immobilien handelt es sich um Wohngebäude mit einem Gewerbeanteil von unter 30 Prozent.

Tabellenansicht Kaufpreisfaktor verschiedener Städte

Quelle: Immobilienberater des DAVE-Netzwerks

5 Vorteile, die nur eine Wohnung als Geldanlage bietet.

  • Einkommen umwandeln: Mit einer Wohnung wandelt sich Geld in dauerhaftes und passives Einkommen (die Miete) um.
  • Beeinflussbar: Keine andere Geldanlage lässt sich nach dem Kauf noch aktiv beeinflussen. Was mit Ihrer  Wohnung passiert, entscheiden Sie.
  • Transparent: Keine andere Geldanlage lässt sich buchstäblich von innen besichtigen. Worauf es dabei ankommt, kann jeder bei den Spezialisten der BSK Immobilien erfragen.
  • Verpflichtend: Immobilienbesitzer sind im Schnitt wohlhabender, weil sie sich vornehmen, regelmäßig zu sparen.
  • Zukunftssicher: Auch in 30 Jahren werden Menschen noch wohnen. Vor allem dort, wo es Arbeit gibt.

Ohne Risiko keine Geldanlage. Darauf sollten Sie achten.

  • Einnahmen: Eine Wohnung muss dauerhaft interessant für Mieter sein (Lage, Zustand, Ausstattung).
  • Ausgaben: Rücklagen für Mietausfall und Instandhaltung sind Pflicht (z.B. 10 € pro m² pro Jahr).
  • Finanzierung: Eine möglichst lange Laufzeit und damit Zinsfestschreibung, schützt vor steigenden Zinsen.

Der Schlüssel für eine erfolgreiche Geldanlage liegt somit im richtigen Umgang mit den Risiken. Gerne berät Sie Ihr Kundenberater bei den ersten Schritten auf dem Weg zum Immobilieneigentümer.

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