Immobilien und Scheidung
Immobilien im Scheidungsfall
Was mit Ihrer Immobilie passiert und welche Möglichkeiten Sie haben
Eine mögliche Trennung oder Scheidung hat große Auswirkungen auf die gemeinsame Immobilie: Besser ausziehen? Wohnen bleiben? Wie läuft das mit dem Zugewinnausgleich? Gleich verkaufen? Oder besser an die Kinder vererben? Wir geben ausführliche Tipps zu diesem schwierigen Thema. Meist erst bei einer Trennung fragen sich Paare, wie man am Besten mit der gemeinsamen Immobilie umgehen sollte. Denn eine Aufteilung des Vermögens kommt bei einer Scheidung eigentlich automatisch. Wenn Kinder vorhanden sind oder auch die Beteiligten ganz grundverschiedene Ansichten haben, kann es dabei äußerst komplex werden.
Zugewinngemeinschaft und Zugewinnausgleich
Wir erklären den Unterschied
Wenn es keinen Ehevertrag gibt, ist eine Ehe immer eine sogenannte Zugewinngemeinschaft. Bei einer Scheidung greift der Zugewinnausgleich – gemeinsam erwirtschaftetes Vermögen wird für beide Partner:innen gleichmäßig ausgeglichen. Der/die Ehepartner:in, der/die in die Ehe mehr eigenbracht hat, muss bei einer Scheidung die Hälfte der Differenz zum Vermögenszuwachs des anderen ausgleichen. Allerdings gilt dies nicht für alle Vermögen, denn Schenkungen und Erbschaften bleiben davon unberührt.
Aber: Wertsteigerungen dieser Schenkungen oder Erbschaften müssen bei der Berechnung des Zugewinns (Zinsen, Wertsteigerung der geerbten Immobilie, Mieteinnahmen usw.) einbezogen werden. Falls Erbschaften oder Schenkungen in eine Hausfinanzierung einfließen, sollte man dies deshalb unbedingt beim Kauf über eine:n Notar:in schriftlich festhalten.
Wem gehört die Immobilie bei einer Scheidung eigentlich?
Bei einer Scheidung ergeben sich für die Beteiligten viele Fragen: Wer nutzt das Objekt weiterhin? Oder sollte man lieber verkaufen? Wer bezahlt die offenen Kredite aus der Finanzierung?
Oft gibt es die falsche Annahme, dass eine Immobilie immer beiden Ehepartnern gemeinsam gehört. Dies muss aber nicht immer der Fall sein. Grundsätzlich ist entscheidend, wer im Grundbuch eingetragen ist. Beide Ehepartner:innen oder nur eine:r? In vielen Fällen bzw. ohne anderslautende Vereinbarung besitzen Ehepartner:innen das gemeinsame Eigentum zur Hälfte. Es ist aber auch möglich, dass die Eigentumsverhältnisse ungleich verteilt sind, etwa wenn ein:e Partner:in mehr Eigenvermögen in den Kauf der Immobilie eingebracht hat und dies vertraglich festgehalten wurde. Beim möglichen Verkauf der Immobilie nach einer Scheidung greift in diesem Fall der Zugewinnausgleich.
Die Immobilie bei einer Scheidung verkaufen
Ein Verkauf der Immobilie bei einer Scheidung ist oft die einfachste Möglichkeit, um eine klare Aufteilung zu erzielen und langwierige Verhandlungen zu vermeiden. Der Verkaufserlös wird abzüglich möglicher Kredite geteilt. Falls ein:e Ehepartner:in alleinige:r Eigentümer:in ist (siehe oben) wird der Gewinn aus dem Verkauf bei dem Zugewinnausgleich berücksichtigt.
Können sich die Ehepartner:innen bei der Scheidung nicht einigen, kann eine Partei auch gegen den Willen des/den andere:n eine Teilungsversteigerung beantragen. Dies sollte aber nur als letztes Mittel in Erwägung gezogen werden, da aus Erfahrung die Erlöse einer solchen Teilungsversteigerung deutlich unter den normalen Immobilienpreisen liegen.
Sie wollen Ihre Immobilie oder einen Teil davon verkaufen?
Unsere Immobilienmakler:innen kennen die aktuelle Marktlage in Berlin und Umgebung ganz genau und berücksichtigen zahlreiche Vergleichswerte. Gerne besichtigen wir Ihr Objekt ausführlich und ermitteln kostenlos den marktgerechten Verkaufspreis für Sie.
Eine gute Alternative, wenn einer der Eheleute wohnen bleiben möchten - der Teilverkauf der Immobilie: Sie bleiben Eigentümer:in und können weiterhin frei über Umbaumaßnahmen, Renovierungen, Vermietung, Verkauf oder Vererben entscheiden.
Wer darf und kann in der Immobilie weiter wohnen?
Vorab: Niemand der Ehepartner:innen kann zum Auszug gezwungen werden. Ein frühzeitiger Auszug sollte dabei gut durchdacht sein, da es ein paar Fallstricke zu beachten gibt.
Denn mit dem Auszug wird die häusliche Gemeinschaft aufgelöst und gleichzeitig beginnt das Trennungsjahr. Und nach einem Auszug ist es der ausgezogenen Person nicht mehr möglich zurückzukehren. Auf der anderen Seite muss der/die verbliebene Ehepartner:in die ausgezogene Person ausbezahlen, denn erst dann kann auch die Immobilie überhaupt überschrieben werden.
Die Übertragung von Immobilieneigentum unter Ehepartner:innen bleibt im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei der Scheidung von der Grunderwerbsteuer befreit. Dabei sollten Sie aber unbedingt den Zeitraum im Auge haben, in dem Sie die Übertragung der Immobilie abwickeln wollen. Der Zusammenhang zwischen Vermögensauseinandersetzung und Scheidung muss klar bestehen.
Scheidung mit gemeinsamen Kindern
Falls die eigenen Kinder über genug Einkommen verfügen und auch Interesse an der Immobilie haben, zieht man bei einer Scheidung auch die Übertragung auf die Kinder in Betracht. Bei so einer Schenkung wird die Immobilie aber trotzdem beim Zugewinnausgleich berücksichtigt. Falls die Kinder noch minderjährig sind, muss das Vormundschaftsgericht dem Vorgang zustimmen.
Möchte eine:r der Ehepartner:innen weiter mit den Kindern im gemeinsamen Haus wohnen bleiben, werden alle Kosten (Kreditraten, Grundsteuer etc.) nach Eigentumsanteil aufgeteilt. Die künftig anfallenden Nebenkosten muss natürlich derjenige/diejenige Ehepartner:in zahlen, welche:r in dem Objekt wohnen bleibt. Dabei werden Kreditzahlungen an die Bank während des Trennungsjahres bei der Unterhaltsberechnung vom Einkommen abgezogen. Zudem muss dem/der ausziehenden Ehepartner:in eine Entschädigung gezahlt werden.