Wohnfläche Ihrer Immobilie berechnen

Das Exposé Ihrer Immobilie richtig ausfüllen
Die Wohnflächenberechnung einfach erklärt

Die Wohnfläche einer Immobilie wird in der Regel im Exposé angegeben. Doch hierbei handelt es sich nicht 1:1 um die Gesamtfläche des Bodens. Damit Sie die Berechnung als Vermieter:in oder Verkäufer:in korrekt durchführen und diese sowohl als Mieter:in als auch Kaufinteressent:in eindeutig lesen oder überprüfen können, haben wir Ihnen im Folgenden die wichtigsten Punkte zusammengefasst.

Wohnfläche und Grundfläche – nicht dasselbe!

Ob als Miet- oder Kaufinteressent:in – bei der Immobiliensuche vergleicht jeder die Größe der Bau- oder Wohnfläche von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen. Die Grundfläche bezieht sich allerdings nur eingeschränkt auf die vorhandene Wohnfläche. Befindet sich zum Beispiel ein tiefes Schrägdach auf der Fläche, kann man auf dieser weder sitzen noch stehen. 

Zum korrekten Vergleich der Wohnfläche einer Immobilien gibt es die Wohnflächenverordnung (WoFIV). Diese Verordnung gibt vor, was zur Wohnfläche eines Objektes zählt und was nicht. Die Fläche muss dementsprechend von Vermieter:innen und Verkäufer:innen berechnet und korrekt im Exposé angegeben werden.

Diese Räume zählen nicht zur Wohnfläche:

  • Kellerraum
  • Abstellraum außerhalb des Hauses oder der Wohnung
  • Bodenraum
  • Waschküche
  • Trockenraum
  • Heizungsraum
  • Garage
  • Schuppen
  • Geschäftsraum

Diese Räume zählen zur Wohnfläche:

  • Schlafzimmer
  • Wohnzimmer
  • Kinderzimmer
  • Küche
  • Bad
  • Esszimmer
  • Gästezimmer
  • Flur, wenn dort Möbel aufgestellt werden können
  • Abstellkammer innerhalb der Wohnung oder des Hauses
  • Balkon
  • Terrasse
  • Loggia
  • Wintergarten
  • Dachgarten
  • Schwimmbad, wenn nach allen Seiten geschlossen

So wird gerechnet:

Nicht alle Räume, die zur Wohnfläche gehören, zählen gleich viel. Um die tatsächliche Wohnfläche zu berechnen ist es nicht ausreichend den Grundriss des Hauses oder der Wohnung als Maßstab zu verwenden. Stattdessen müssen Sie bei der Höhe und Art des Raums folgendes berücksichtigen:

  • Räume oder Raumteile mit einer Höhe von mindestens zwei Metern zählen vollständig.
  • Räume oder Raumteile mit einer Höhe von mindestens einem bis unter zwei Metern zählen zur Hälfte.
  • Räume oder Raumteile mit einer Höhe von unter einem Meter zählen nicht.
  • Beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder zählen vollständig.
  • Nicht beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder, die nach allen Seiten geschlossen sind, zählen zur Hälfte.
  • Balkon, Loggia, Dachgarten und Terrasse zählen in der Regel ein Viertel, können aber bei besonderer Wohnqualität bis zur Hälfte gezählt werden.

So wird gemessen:

Als Faustregel gilt: Messen Sie bei der Länge zwischen den Bauteilen immer auf die kürzeste Strecke. Gehen Sie hierbei jeweils von der Vorderkante, der Bekleidung eines Bauteils, aus und enden auf der gegenüberliegenden Seite. Ist kein begrenzendes Bauteil vorhanden, messen Sie bis zum baulichen Abschluss.

Dabei dürfen Sie Folgendes mit einbeziehen:

  • Leisten
  • Tür- und Fensterbekleidungen
  • Tür- und Fensterumrahmungen
  • fest eingebaute Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde
  • Bade- und Duschwannen
  • freiliegende Installationen
  • Einbaumöbel
  • Raumteiler, die sich versetzen lassen


Nicht mit einbeziehen dürfen Sie:

  • Treppen mit mehr als drei Treppenstufen und deren Treppenabsätze
  • Türnischen
  • Fensternischen und offene Wandnischen, wenn sie nicht bis zum Boden reichen oder 0,13 m oder weniger tief sind
  • Vormauerungen
  • Bekleidungen außer den oben genannten
  • Pfeiler und Säulen, die höher als 1,5 m sind und mehr als 0,1 m² Grundfläche haben
  • Schornsteine



Tipp: Bestehen bei Ihnen als Vermieter:in oder Verkäufer:in Unsicherheiten, ob Sie die Wohnfläche maßstabsgetreu berechnet haben? Geben Sie den Wert mit „ca.“ an. So sind Sie bei geringfügigen Abweichungen abgesichert. Größere Abweichungen, die Interessent:innen täuschen könnten, sind damit nicht zu rechtfertigen. Im Zweifel sollten Sie lieber eine:n Vermesser:in mit der Berechnung beauftragen, da Sie für die Angaben haftbar sind.

Die Alternative: Wohnfläche berechnen nach DIN 277

Neben der Wohnflächenverordnung (WoFIV) können Sie für die Wohnflächenberechnung alternativ die nach der DIN 277 des Deutschen Instituts für Normung e. V. verwenden. Im Vergleich wird diese Variante seltener verwendet als die WoFIV. Es kann zu Verwirrungen kommen, wenn die Kaufinteressent:innen eine nach DIN 277 berechnete Wohnfläche mit der Wohnflächenverordnung nachberechnen. Da die Berechnung nach der DIN 277 in der Regel auf eine höhere Quadratmeterzahl schließt, weil bei dieser Berechnungsart auch Schrägen voll zur Wohnfläche gezählt werden. Unserer Empfehlung nach sollten Sie sich den Käufer:innen oder Mieter:innen gegenüber transparent zeigen und bereits vorab Ihre Berechnungmethode offen darlegen. Wird Ihnen beim Verkauf die Angabe der Wohnfläche als falsch nachgewiesen, kann der/die Käufer:in Schadenersatz einfordern. Im schlimmsten Fall wird der Kauf als ungültig erklärt. Auch ziehen sich bei der Vermietung nach Angabe der falschen Wohnfläche Konsequenzen mit sich. Aus diesem Grund können sich Mieterhöhungen beispielsweise nur auf die tatsächliche Wohnfläche beziehen, unabhängig davon, was im Mietvertrag angegeben ist.
 

Nach DIN 277 berechnen Sie zuerst aus den Außenmaßen der Immobilie die Quadratmeterzahl. Damit erhalten Sie die sogenannte Brutto-Grundfläche. Von diesem Wert subtrahieren Sie die Wände, Schornsteine, Nischen und alles andere Bauliche, das sich nicht effektiv nutzen lässt. So erhalten Sie den zweiten Wert: die sogenannte Netto-Grundfläche. Davon ziehen Sie wiederum alles ab, was technische Anlagen zur Ver- und Entsorgung des Bauwerks betrifft, aber nicht wohnlich genutzt werden kann. Darunter zählt zum Beispiel ein Heizungsraum. Als Ergebnis erhalten Sie die Wohnfläche nach DIN 277.

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Fragen und Antworten zur Berechnung der Wohnfläche Ihrer Immobilie

Wer kann eine Wohnflächenberechnung durchführen?

Sie können die Wohnfläche entweder selbst berechnen oder eine:n Vermesser:in beauftragen. Wenn Sie selbstständig die Berechnung durchführen wollen, sollten Sie diese genau berechnen und überprüfen lassen. Fehler bei der Wohnfläche können vor allem für Verkäufer:innen und Vermieter:innen schwere Folgen mit sich bringen.



Wie teuer ist eine professionelle Wohnflächenberechnung?

Die Kosten richten sich in der Regel nach der Grundfläche Ihrer Immobilie. Je nach der Größe des Hauses oder der Wohnung liegen die Kosten etwa zwischen 150 und 250 €.





Messen mit dem Zollstock




Welche Folgen kann es beim Hausverkauf haben, wenn die Wohnfläche falsch angegeben wird?

Geringfügige Abweichungen sind beim Verkauf einer Immobilie in der Regel folgenlos, wenn die Wohnfläche mit „ca.“ angegeben wurde. Bei größeren Abweichungen können allerdings Schadenersatzforderungen erhoben werden. Im schlimmsten Fall muss der Kauf der Wohnung oder des Hauses rückabgewickelt werden.



Welche Folgen kann es haben, wenn im Mietvertrag die falsche Wohnfläche angegeben wird?

Wird die Wohnfläche im Mietvertrag zu hoch ausgewiesen, ist die korrekte Wohnfläche bei Mieterhöhungen ausschlaggebend. Der/Die Vermieter:in darf dann die Miete nur prozentual auf die tatsächliche Wohnfläche erhöhen. Wird die Wohnfläche im Mietvertrag als zu gering ausgewiesen ist, gilt das ebenso. Für Mietminderungen zählt dies aber nicht. Der/Die Mieter:in darf damit nicht einfach weniger zahlen, weil die tatsächliche Wohnfläche kleiner ist als im Mietvertrag ausgewiesen ist.